Czym jest samowola budowlana?
Obowiązujące przepisy nie zawierają prawnej definicji samowoli budowlanej. Generalnie za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa, w tym przede wszystkim przepisów ustawy Prawo budowlane. Należy jednak pamiętać, że samowolą nie jest tylko wybudowanie domu jednorodzinnego bez stosownego pozwolenia na budowę. Za samowolę budowlaną uważa się bowiem także dobudówki czy przebudowę, rozbudowę istniejącego budynku, jeżeli roboty objęte są obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, a nawet remont, który trzeba zgłosić w określonych przypadkach. Samowola budowlana ma również miejsce w przypadku wystąpienia, podczas budowy domu, istotnych odstępstw od tego, co zawierały zatwierdzone projekty domów oraz braku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu. Jeżeli więc projekt miał przeznaczenie mieszkalne, a jest wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej, np. jako warsztat samochodowy, wówczas zostanie to także uznane za samowolę. Samowolą budowlaną jest również prowadzenie robót budowlanych bez zapewnienia objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy lub nieprowadzenie dziennika budowy oraz prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Warto wiedzieć, że decyzję o tym, czy w danym przypadku naruszono przepisy budowlane, a w konsekwencji, czy budowany bądź wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną podejmuje inspektor nadzoru budowlanego.
Warunki legalizacji samowoli budowlanej
W sytuacji, gdy inspektor nadzoru budowlanego wykryje samowolę, wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych a także określa termin, w którym należy przedłożyć dokumenty umożliwiające jej legalizację. Trzeba mieć na uwadze, że inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę budowlaną, jeżeli zostanie przedstawione: zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy, cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także, gdy zostanie uiszczona opłata legalizacyjna. W przypadku niedostarczenia wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym terminie inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast w terminie wszystkich wymaganych dokumentów traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została już zakończona lub jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona. Po zbadaniu przedmiotowych dokumentów inspektor nadzoru budowlanego wydaje stosowną decyzję.
Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Pierwszym warunkiem, który musi spełniać samowolna budowa jest jej zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim nie może ona naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy przedstawić stosowne wypisy i wyrysy, z których wynika możliwość takiej zabudowy na danym terenie. Jeżeli nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba dostarczyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi
Poza wykazaniem, że obiekt nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczne jest udowodnienie, że budowa lub istniejący obiekt nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie jego całości lub części do stanu zgodnego z prawem. W tym celu należy przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane. Inspektor powinien również otrzymać oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Opłata legalizacyjna
Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót inspektor nadzoru budowlanego ustala, w drodze postanowienia, wysokość opłaty legalizacyjnej. Trzeba pamiętać, że uiszczenie tej opłaty jest warunkiem legalizacji samowoli budowlanej. Wysokość opłaty legalizacyjnej jest zróżnicowana i zależy od kategorii obiektu budowlanego. W przypadku gdy obiekt budowlany składa się z części odpowiadających różnym kategoriom, opłatę legalizacyjną stanowi suma opłat obliczonych dla poszczególnych kategorii. Opłata jest równa iloczynowi współczynników kategorii obiektu (k) oraz wielkości obiektu (w), które zostały określone w załączniku do ustawy Prawo budowlane oraz kwoty 50×500 zł, tj. 25.000,-zł (w przypadku, gdy roboty budowlane wymagały uzyskania pozwolenia na budowę) lub 2.500,-zł lub 5.000,-zł (w przypadkach, w których roboty budowlane wymagały zgłoszenia, wskazanych w ustawie, przy czym stawka opłaty uzależniona jest od rodzaju obiektu). W przypadku nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej trzeba liczyć się z koniecznością rozbiórki. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są obiekty, których budowa zakończyła się przed rokiem 1995. W przypadku legalizacji takich samowoli budowlanych nie ponosi się żadnych opłat.
