Istota służebności gruntowej
Zgodnie z normą art. 285 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej zwanej k.c.), nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może na przykład sprzeciwiać się wejściu na swój grunt, w celu dojścia do swojej nieruchomości, właściciela nieruchomości władnącej.
Ustanowienie służebności gruntowej i jej posiadanie nie pozbawia jednak w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2011 roku, sygn. akt VI ACa 1045/10). Właściciel nieruchomości obciążonej ograniczony jest jedynie w zakresie treści powstałej służebności gruntowej. Ponadto zgodnie z treścią art. 285 § 2 k.c., służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Ponadto Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Los służebności gruntowej w razie podziału nieruchomości władnącej i ujawnienie utrzymanych służebności w księdze wieczystej
Według treści art. 290 § 1 k.c., w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.
Jak wskazuje Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 października 2013 roku (sygn. akt V CSK 494/12), podług art. 290 § 1 in principio k.c., pomimo podziału nieruchomości władnącej ustanowiona służebność "utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonej przez podział". Zatem od momentu podziału kontynuowana służebność przysługuje właścicielom nowych (mniejszych) nieruchomości powstających w wyniku podziału. Oczywiście, przysługuje każdoczesnym właścicielom nowych nieruchomości. Utrzymane w mocy służebności gruntowe podlegają ujawnieniu w księgach wieczystych zakładanych dla nowych (odłączonych) nieruchomości. Jednakże, co wymaga podkreślenia, ich wpis jest wpisem deklaratoryjnym, a przy tym nie obowiązkowym. Podstawę wpisu stanowi dawniejszy akt notarialny ustanowienia służebności (lub orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna) i obecny akt rozporządzenia nieruchomościami powstającymi w wyniku podziału nieruchomości. Nie potrzeba zaś żadnego oświadczenia "o utrzymaniu służebności w mocy". Taki skutek następuje ex lege.
Unormowanie zawarte w art. 290 § 1 k.c. jest konsekwencją założenia z art. 285 k.c., w świetle którego dopuszcza się ustanowienie służebności gruntowej tylko na rzecz całej nieruchomości władnącej, tym samym wykluczone jest ustanowienie służebności gruntowej jedynie na rzecz części określonej nieruchomości, a więc jednej tylko z działek ewidencyjnych, z których ona się składa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 roku, sygn. akt IV CSK 527/12).
Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Los służebności gruntowej w razie podziału nieruchomości obciążonej
W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.
Jeżeli wskutek podziału nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Podstawa prawna:
Art. 285, art. 287, art. 288, art. 290 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
