Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie takiego prawa, pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem. Na mocy tej umowy spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania w zamian za wniesienie przez niego wkładu mieszkaniowego oraz uiszczania opłat określonych w ustawie i w statucie spółdzielni. Wcześniej jednak, z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Trzeba pamiętać, że przy zawarciu obu tych umów wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności.
Cechy charakterystyczne lokatorskiego prawa
Uprawnionym do tego prawa może być tylko osoba fizyczna, będąca jednocześnie członkiem spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków, przy czym tylko jeden z małżonków wykonuje uprawnienia członka spółdzielni. Lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, czyli nie można go sprzedać ani podarować, nie podlega ono też dziedziczeniu. Nie jest możliwa utrata lokalu przez członka spółdzielni za jego długi, ponieważ nie można obciążać tego prawa hipoteką oraz nie podlega ono egzekucji. Takie mieszkanie można natomiast wynająć i to bez zgody spółdzielni. Taką zgodę trzeba jednak uzyskać w przypadku, gdy mieszkanie jest wynajmowane na cele inne niż mieszkaniowe (np. na biuro). Wiąże się to bowiem ze zmianą przeznaczenia lokalu lub zmianą sposobu użytkowania lokalu. Spółdzielnię należy zawiadomić także w sytuacji, gdy wynajęcie mieszkania może doprowadzić do zwiększenia kosztów użytkowania mieszkania a co za tym idzie również czynszu, np. poprzez zamieszkanie większej liczby osób.
Śmierć członka spółdzielni
Ponieważ lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu, po śmierci członka spółdzielni nikt nie może przejąć takiego mieszkania. Spadkobiercy dziedziczą tylko wkład mieszkaniowy. W pewnych sytuacjach spadkobiercy mają jednak prawo do takiego mieszkania. W przypadku, gdy prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom, po śmierci jednego z nich przechodzi ono na małżonka żyjącego. W sytuacji, gdy ten małżonek nie jest członkiem spółdzielni powinien on złożyć do spółdzielni złożyć deklarację członkowską. Musi to zrobić w terminie 1 roku od dnia śmierci małżonka. Małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet spółdzielni. Jeżeli współmałżonek w terminie nie ureguluje formalnie praw do mieszkania, wówczas władze spółdzielni mogą podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i nakazać mu opuszczenie tego mieszkania. W takiej sytuacji roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia tych osób w poczet członków. W przypadku konfliktu uprawnionych osób decyzję o tym, kto ma prawo do mieszkania podejmuje sąd.
Prawo do mieszkania lokatorskiego po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa
Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie 1 roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jeżeli małżonkowie nie dokonają tych czynności, wówczas spółdzielnia wyznacza im dodatkowy termin na ich dokonanie, nie krótszy niż 6 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Wygaśnięcie prawa lokatorskiego
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. Ponadto spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z dwóch przyczyn. W pierwszym przypadku może to nastąpić jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. dewastuje windę) albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Utrata prawa do mieszkania może wystąpić również w sytuacji, gdy lokator nie uiszcza opłat za korzystanie z lokalu przez co najmniej 6 miesięcy, np. nie płaci czynszu, funduszy remontowych itp. W obu sytuacjach Rada Nadzorcza lub walne zgromadzenie spółdzielców musi uchwalić decyzję o wykluczeniu ze spółdzielni. Wcześniej musi jednak wysłuchać lokatora na okoliczności będące podstawą wykluczenia. W przypadku wydania takiej decyzji lokatorowi przysługuje odwołanie do sądu okręgowego, właściwego dla siedziby spółdzielni. Sąd może utrzymać ją w mocy lub uchylić. Po upływie 6 miesięcy od dnia doręczenia decyzji prawo do lokalu wygasa. W takiej sytuacji lokator musi opuścić mieszkanie w terminie 3 miesięcy od powyższej daty. Otrzymuje on zwrot rynkowej wartości mieszkania po potrąceniu:
– przypadających na dane mieszkanie a nie uiszczonych kosztów z tytułu budowy,
– nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w przypadku, gdy spółdzielnia korzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych,
– nieuiszczonych opłat na rzecz spółdzielni, np. zaległego czynszu.
Warto pamiętać, że spółdzielnia nie ma obowiązku dostarczenia lokalu zastępczego, czy socjalnego.
