Cechy charakterystyczne spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem rzeczowym ograniczonym, choć w swej konstrukcji bardzo przypomina prawo własności. Uprawnionym do własnościowego prawa do lokalu może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Co do zasady, żeby nabyć to prawo nie trzeba być członkiem spółdzielni. Wyjątek stanowi tzw. pierwotne nabycie, czyli nabycie mieszkania bezpośrednio od spółdzielni mieszkaniowej. Każdy właściciel mieszkania własnościowego może domagać się przyjęcia do spółdzielni, natomiast spółdzielnia nie może zmusić go do wstąpienia. Właściciel prawa podobnie jak lokator, jest uprawniony do korzystania z mieszkania i korzysta z takiej samej ochrony jak właściciel nieruchomości. Osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą, choć nie jest to konieczne. W takim widnieje w księdze jako uprawniony, ponieważ właścicielem lokalu i budynku pozostaje nadal spółdzielnia. Spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek prowadzić rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Takie mieszkanie można więc sprzedać, przekazać w drodze darowizny, obciążyć hipoteką, wynająć i użyczyć. Zgoda spółdzielni jest potrzebna jedynie w sytuacji, gdy nastąpi zmiana sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części.Dziedziczenie
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Można je również zapisać w testamencie. W przypadku dziedziczenia tego prawa przez kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika celem dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W sytuacji bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznacza przedstawiciela.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni. Zbycie tego prawa obejmuje także wkład budowlany. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Zbyć można również ułamkową część takiego prawa. W takiej sytuacji prawo pierwokupu mają osoby posiadające pozostałe udziały.
Umowa przeniesienia własności lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność. Następuje to na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zawarcie takiej umowy jest możliwe jedynie po dokonaniu przez osobę ubiegającą się o zawarcie takiej umowy:
– spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
– spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.
Spółdzielnia zawiera umowę w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Umowa nie może zostać zawarta, jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
Utrata prawa własnościowego
Własnościowe prawo do lokalu można utracić z powodu:
– długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, np. czynszu,
– rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu
– niewłaściwego zachowania osoby korzystającej z lokalu, uciążliwego dla pozostałych mieszkańców, np. notorycznego łamania ciszy nocnej, zakłócania spokoju przez awantury, pogróżki, nachodzenie itp.
Spółdzielnia nie może sama wygasić prawa własnościowego i musi skierować sprawę do sądu. Po przeprowadzeniu postępowania następuje sprzedaż lokalu w drodze licytacji prowadzonej na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Po licytacji osobie tej wypłacana jest kwota uzyskana z licytacji pomniejszona o niewniesioną część wkładu budowlanego, nieuiszczone opłaty, kwotę kredytu w przypadku, gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu oraz wartości obciążeń hipotecznych, jeżeli została ustanowiona hipoteka. Warunkiem tej wypłaty jest opróżnienie lokalu.
