Wskazana forma pisemna
Dużym błędem właścicieli domów i mieszkań jest brak zawarcia umowy z najemcą na piśmie. Warto, a nawet trzeba zawrzeć umowę najmu na piśmie. Wszystko to na wypadek, gdyby najemca, np. firma zostawiła właścicielowi mieszkania, czy domu gigantyczne rachunki za telefon lub też wysokie opłaty eksploatacyjne. Wtedy w razie ewentualnego sporu przed sądem umowa będzie dowodem użytkowania lokalu przez najemcę.
Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy, czyli w razie ustnej umowy najmu umowę taką uważa się za zawartą na czas nie oznaczony.
Umowę najmu zawartą na czas dłuższy niż lat dziesięć, po upływie tego terminu uważa się za zawartą na czas nie oznaczony.
Z pozycji wynajmującego najbardziej korzystne jest zawarcie umowy najmu na czas określony, a następnie przedłużanie jej na kolejne okresy. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony obie strony umowy mogą wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie.
Umowa najmu, zawarta bez określenia terminu jej zakończenia jest zakończenia jest niekorzystna dla właściciela mieszkania, bo obowiązują tu zwykle długie terminy wypowiadania takiej umowy, w których właściciel nie może wynająć mieszkania nowej osobie. Jeżeli bowiem czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów określonych w umowie, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych
W umowie najmu należy także zawrzeć zapis dotyczący wypowiedzenia tej umowy.
Warto, aby wynajmujący dołączył do umowy najmu jako załącznik spis rzeczy istniejących w mieszkaniu w chwili zawierania umowy najmu oraz informacje na temat stanu mieszkania w chwili jego przekazania do używania najemcy.
Jakie prawa ma najemca?
Jeśli właściciel domu lub mieszkania nie proponuje zawarcie umowy najmu na piśmie najemca powinien o to zadbać. Umowa pisemna chroni bowiem prawa nie tylko właściciela, ale także najemcy.
Konieczne jest sprawdzenie, czy osoba, która chce wynająć mieszkanie jest jego właścicielem. Najemca powinien więc przed podpisaniem umowy najmu zażądać okazania tytułu prawnego do mieszkania przede wszystkim w postaci aktu notarialnego przewidującego, że dana osoba jest właścicielem mieszkania. Tytuł własności do określonego domu, czy też mieszkania można również sprawdzić w księdze wieczystej.
W umowie najmu powinien znaleźć się także stan liczników w chwili oddania mieszkania do używania. Takie informacje są niezbędne do rozliczenia kaucji po wygaśnięciu umowy najmu, co jest ważne dla najemcy. Najemca powinien zadbać również o precyzyjne zapisanie w umowie najmu warunków i terminu zwrotu danej właścicielowi kaucji.
Właściciele przed oddaniem kluczy do mieszkania lub domu żądają także uiszczenia kaucji w wysokości zwykle jednomiesięcznego czynszu jako zabezpieczenie ewentualnych szkód w nieruchomości. Po zakończeniu najmu często są problemy z określeniem, jakiej wysokości ma być zwrócona kaucja oraz w jakim terminie. Dlatego też najemca powinien zadbać o precyzyjne zapisanie w umowie najmu tego warunków oraz terminu zwrotu kaucji po zakończeniu najmu.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Przepisy Kodeksu cywilnego nakładają na wynajmującego obowiązek wydania mieszkania w stanie nadającym się do użytku; właściciel mieszkania ma obowiązek utrzymywać mieszkanie w takim stanie przez cały okres trwania najmu.
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zanim wynajmujący wypowie umowę najmu z powodu nieuiszczania czynszu przez najemcę powinien uprzedzić najemcę o tym na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Warto wiedzieć, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
O czym musi pamiętać najemca?
Najemca jest zobowiązany nie tylko do samego uiszczania czynszu w terminie. Najemca powinien pamiętać, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą przede wszystkim: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domownikom albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Najemca ma prawo założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, internet i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w mieszkaniu remontów, a jedynie wspomniane wyżej drobne nakłady.
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo powoduje, że korzystanie przez sąsiadów z ich mieszkań jest uciążliwe, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wprawdzie taki zapis zawiera Kodeks cywilny, ale wynajmujący powinien go wpisać do umowy, aby zdyscyplinować najemcę.
Najemca może również domagać się, aby w umowie najmu zapisać, że w razie zniszczenia mieszkania z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności nie ponosi żadnych kosztów z tego tytułu. Chodzi np. o sytuację zniszczenia mieszkania właściciela na skutek np. zalania mieszkania przez sąsiada, czy też pożaru sąsiedniego mieszkania lub budynku, w jakim znajduje się wynajmowane mieszkanie.
Najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego część do bezpłatnego używania lub lokal podnająć.
Wypowiedzenie umowy najmu i rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia
Właściciel mieszkania może rozwiązać umowę najmu bez okresu wypowiedzenia:
- w razie, gdy najemca narusza rażąco porządek, zakłóca spokój sąsiadom, niszczy mieszkanie lub znajdujące się w nim rzeczy oraz
- w razie gdy najemca nie płaci czynszu co najmniej za dwa ostatnie okresy płatności.
Natomiast w przypadkach, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony obie strony umowy mogą wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie najmu.
