Hipoteka przymusowa powstaje na podstawie złożonego przez wierzyciela wniosku wraz z załączonym do niego tytułem uprawniającym do prowadzenia egzekucji.
Jest ustanawiana bez udziału właściciela nieruchomości i wielu przypadkach wbrew jego woli. Hipoteka ta może zostać ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Zgodnie z Ordynacją podatkową przedmiotem hipoteki przymusowej może być również:
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika,
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka,
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – z tytułu zaległości podatkowych spółki,
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką,
- statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.
Niedopuszczalne jest łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.
Aby ustanowić hipotekę przymusową wierzyciel musi posiadać odpowiedni tytuł egzekucyjny, który stanowi podstawę dokonania wpisu do księgi wieczystej.
Takimi tytułami są:
- orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem,
- orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
- wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem,
- ugoda przed mediatorem,
- inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany,
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,
- akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.
Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Do powstania tego prawa niezbędne jest również złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej. We wniosku o dokonanie wpisu wierzyciel powinien dokładnie określić nieruchomość, która ma być obciążona hipoteką przymusową, podać numer księgi wieczystej nieruchomości oraz załączyć oryginał tytułu wykonawczego, uprawniającego do jej ustanowienia. Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest niezbędny dla jej ustanowienia a hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania tego wpisu.
