Zgodnie z treścią art. 285 KC, nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (jest to właśnie służebność gruntowa). Pamiętajmy, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Sąd Najwyższy nie tak dawno orzekł, iż powyższy przepis dopuszcza ustanowienie służebności gruntowej tylko na rzecz całej nieruchomości władnącej. Wykluczone jest tym samym ustanowienie służebności gruntowej jedynie na rzecz części określonej nieruchomości, a więc jednej tylko z działek ewidencyjnych, z których ona się składa (por. wyrok SN z 12.04.2013 r. sygn. akt IV CSK 527/12).
Treść służebności gruntowej wynika nie tylko z brzmienia obowiązujących przepisów, ale także z zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Oczywiście zakres i sposób realizacji omawianego prawa rzeczowego jest realizowany zgodnie z powyższymi kryteriami, jeżeli strony nie ustalą innych zasad w tej materii. Trzeba przy tym pamiętać o jednym z podstawowych przepisów wskazujących prawa i obowiązki powstałe na skutek utworzenia jakiejkolwiek służebności gruntowej – służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Zgodnie z art. 290 KC, w razie podziału nieruchomości władnącej (np. na skutek sprzedaży jej części) służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Służebność gruntowa należy do kategorii praw czasowych, w związku z tym istnieje przez ściśle określony okres (decydująca jest tutaj wola właścicieli nieruchomości władnącej, jak i obciążonej). Generalnie służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. Na zakończenie pamiętajmy, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
