Przepisy prawne odnoszące się do omawianej instytucji znajdziemy oczywiście w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z treścią art. 232 KC, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste polega zatem w wielkim skrócie na oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie na określony okres czasu. W praktyce przepisy prawne pozwalają, aby użytkowanie wieczyste trwało 99 lat, z tym że nie krócej, niż 40 lat.
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 r. (sygn. akt II CSK 127/11), z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na "scedowanie" uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności, i to tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. W innym razie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musiałyby na bieżąco śledzić losy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Jednakże takie monitorowanie niewiele by dało, ponieważ właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Rozwiązanie użytkowania wieczystego nie byłoby możliwe tylko z tego powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli tylko nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa także na relacje prawne między właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a osobami trzecimi. Dlatego samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz, co najwyżej, użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z regulacją art. 233 KC, w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego sprowadza się tak naprawdę do trzech kroków:
- wyboru kontrahenta – w ramach trybu przetargowego lub pozaprzetargowego,
- zawarcia skutecznej umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego,
- wpisu do księgi wieczystej.
Okres czasu na jaki zawarta może zostać taka umowa został już określony – będzie to z reguły 99 lat, niekiedy krótszy okres czasu, nie mniej jednak niż lat 40. Pamiętajmy jednak, że w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, musi zawierać w swej treści:
Umowa taka powinna zawierać co najmniej następujące informacje:
- oznaczenie nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste,
- określenie sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,
- określenie terminu użytkowania wieczystego,
- ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste.
Podstawowym obowiązkiem każdego wieczystego użytkownika jest uiszczanie tzw. rocznej opłaty. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r. (sygn. akt I CSK 692/09) podkreślono, że wynika ona ze stosunku cywilnoprawnego, łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego nie była umowa stron, lecz przepis ustawy. Skoro opłata roczna (niezależnie od sposobu ustalenia jej wysokości) pozostaje odpowiednio skorelowana właśnie z możliwością korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej, a samo użytkowanie wieczyste ze swej istoty pozostaje prawem czasowym, nie sposób wymagać tego, aby użytkownik wieczysty był zobligowany uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłatę roczną także za ten okres roku kalendarzowego, w którym nie przysługuje mu już to prawo. Oznacza to konieczność odpowiedniego, jurydycznego skorelowania wysokości opłaty rocznej, do której uiszczenia zobligowany został użytkownik wieczysty w danym roku kalendarzowym, z rzeczywistym okresem przysługiwania mu omawianego prawa rzeczowego. Pamiętajmy przy tym, że opłata roczna nie jest świadczeniem niepodzielnym w rozumieniu art. 379 § 2 KC. Eksponowanie "niepodzielności" opłaty rocznej usuwa nietrafnie na plan dalszy zasadniczą kwestię prawną, jakimi elementami stosunku użytkowania wieczystego należy wiązać opłatę roczną, tj. z danym ustanowieniem tego prawa (opłata "za ustanowienie użytkowania"), czy z możliwym czasem korzystania z gruntu przez uprawnionego. Interes prawno-ekonomiczny właściciela (wierzyciela opłaty rocznej) nie może przemawiać za taką interpretacją art. 238 KC i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących opłaty rocznej, z której wynikałaby jak gdyby gwarancyjny (dla właściciela) jej charakter (obowiązek zapłaty opłaty przez podmiot mający status prawny użytkownika wieczystego w początku danego roku kalendarzowego i wyłączenie proporcjonalnej redukcji opłaty w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego). Zbycie użytkowania wieczystego przez pierwotnego użytkownika wieczystego w ciągu roku kalendarzowego nie ogranicza możliwości prawnej uzyskania należności z tytułu opłaty rocznej od nabywcy użytkowania wieczystego.
