Za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa, w tym przede wszystkim przepisów ustawy Prawo budowlane.
Nie chodzi tu wyłącznie o postawienie domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę. Za samowolę budowlaną uważa się również dobudówki czy przebudowę, rozbudowę istniejącego budynku, jeżeli roboty objęte są obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy a nawet remont, który w określonych przypadkach również musimy zgłosić. Z samowolą budowlaną mamy do czynienia również w przypadku, gdy podczas budowy domu dochodzi do istotnych odstępstw od tego, co zawierały zatwierdzone projekty domów oraz gdy brakuje zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu. Zatem jeśli projekt miał przeznaczenie mieszkalne a my wykorzystujemy go do prowadzonej działalności gospodarczej, np. jako warsztat samochodowy, taka sytuacja również uznawana jest za samowolę. Samowolą budowlaną będzie także prowadzenie robót budowlanych bez zapewnienia objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy lub nieprowadzenie dziennika budowy oraz prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Decyzję o tym, czy w danym przypadku naruszono przepisy budowlane a w konsekwencji, czy budowany bądź wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną podejmuje inspektor nadzoru budowlanego.
Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, zatem nawet po kilkunastu latach inspektor nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę, uznanych za samowolę, budynku lub jego części.
Nie dojdzie do tego, jeśli wcześniej uda się ją nam zalegalizować. Jeżeli inspektor nadzoru budowlanego wykryje samowolę, wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych a także określa termin, w którym należy przedłożyć dokumenty umożliwiające legalizację.
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę budowlaną, jeżeli dana osoba:
– przedstawi zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy,
– przedstawi cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami,
– przedstawi oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
– uiści opłatę legalizacyjną.
Pierwszym warunkiem, który musi spełniać nasza samowolna budowa jest jej zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przede wszystkim nie może ona naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu powinniśmy przedstawić stosowne wypisy i wyrysy, z których będzie wynikało, że na danym terenie taka zabudowa jest możliwa. Jedynie wówczas, gdy dana działka nie jest objęta takim planem, możemy przedstawić decyzję o warunkach zabudowy. Ułatwieniem jest fakt, że decyzja może być wydana nawet wtedy, kiedy budowa samowoli została zakończona i nie musi być ostateczna w dniu wszczęcia postępowania. Wystarczy, że uzyskamy ją już po rozpoczęciu prac, a nawet po ich całkowitym zakończeniu.
Poza wykazaniem, że obiekt nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musimy także udowodnić, że budowa lub istniejący obiekt nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie jego całości lub części do stanu zgodnego z prawem. W tym celu powinniśmy przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane. Inspektor powinien też otrzymać od nas oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jeżeli nie dostarczymy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym terminie inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została już zakończona lub jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona. Po zbadaniu dostarczonych przez nas dokumentów inspektor nadzoru budowlanego wydaje stosowną decyzję.
Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Bez tej opłaty nie można zalegalizować samowoli a jej brak skutkuje nakazem rozbiórki. Opłaty legalizacyjnej nie można umorzyć, rozłożyć na raty ani obniżyć jej wysokości. Wysokość opłaty zależna jest od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć oraz od jego kubatury. Legalizacja ogrodzenia kosztuje np. 5 tys. zł, budynku gospodarczego – 25 tys. zł, domu jednorodzinnego – 50 tys. zł, a budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych aż 200 tys. zł. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy wybudujemy cały budynek bez pozwolenia i innych wymaganych dokumentów, czy tylko dobudujemy do niego np. taras lub ganek. W obu przypadkach wysokość opłaty legalizacyjnej jest taka sama. Nie jest ona bowiem uzależniona od rodzaju przewinienia, jakiego się dopuściliśmy. Z tego też powodu oraz ze względu na wysokość opłat, wielu właścicieli samowoli budowlanych nadal woli rozebrać swój obiekt, niż go zalegalizować. Jeżeli pomimo wysokości opłaty legalizacyjnej uiścimy ją w wyznaczonym terminie inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł uznać obiekt za legalny.W przypadku nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej możemy się liczyć z koniecznością rozbiórki. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są obiekty, których budowa zakończyła się przed rokiem 1995. W przypadku legalizacji takich właśnie samowoli budowlanych nie ponosimy żadnych opłat.
