Jest ona szczególnie korzystna dla wynajmującego ze względu na znaczne ułatwienia w zakresie jej rozwiązywania i odzyskiwania lokalu po zakończeniu takiego stosunku przez wynajmującego. Umowę tę regulują przepisy art. 19a-19e Ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r., Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Warunki
Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych, czyli domu, mieszkania czy pojedynczego pokoju a nie lokali użytkowych. Dlatego też nie można skorzystać z najmu okazjonalnego w przypadku wynajmu powierzchni biurowych lub garażu. Umowę o najem okazjonalny może zawrzeć tylko właściciel, który jest osobą fizyczną oraz nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali i dysponuje prawem własności tego lokalu.
Umowa
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia oraz podstawy takiego wypowiedzenia muszą być przede wszystkim przewidziane w samej umowie. Musi być ona zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany do umowy również wymagają formy pisemnej. Nie jest konieczne zawarcie tej umowy u notariusza. Jednak dla swej ważności musi ona zawierać specjalne załączniki, których część musi być sporządzona przez notariusza. Takimi załącznikami są:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – może to być zawarte zarówno w samej umowie, w osobnym załączniku do umowy, jak i w oświadczeniu najemcy, o którym mowa powyżej; w razie utraty możliwości zamieszkiwania w takim lokalu najemca jest zobowiązany, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkiwać w przypadku wykonania egzekucji,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w razie konieczności wyprowadzki z wynajmowanego lokalu – na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, która nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy
Obowiązki wynajmującego mieszkanie
W ciągu 14 dni od podpisania umowy i oddania najemcy mieszkania do użytkowania wynajmujący musi zgłosić i zarejestrować tę umowę w urzędzie skarbowym, właściwym dla swojego miejsca zamieszkania. Jeżeli dopełni on tego obowiązku zawarta umowa najmu wyłączona jest spod większości regulacji Ustawy o ochronie praw lokatorów. Z kolei niedopełnienie tej formalności powoduje, iż wynajmujący nie może korzystać z możliwości ułatwionego podwyższania czynszu czy uproszczonej eksmisji.
Wygaśnięcie umowy
Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Najemca powinien w takiej sytuacji opuścić lokal wraz z innymi domownikami i zabrać swoje rzeczy. Jeżeli dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono sporządzone na piśmie wraz z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i zawierać w szczególności:
– oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
– wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
– termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.W przypadku, gdy najemca nie opuści lokalu w wyznaczonym terminie właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu. Do wniosku należy załączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
- potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.
Taki dokument jest podstawą do przeprowadzenia eksmisji. Jeśli w trakcie przeprowadzania czynności egzekucyjnych okaże się, że podany przez najemcę adres zastępczy jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkania w takim lokalu, wówczas komornik jest uprawniony w ostateczności nawet do eksmisji na bruk. Nie mają tu zastosowania przepisy o zapewnieniu lokalu zastępczego, ponieważ najemca sam zapewnia sobie taki lokal na wypadek rozwiązania umowy najmu.
