Pojecie najmu okazjonalnego zostało wprowadzone ustawa z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, których artykuł 2 wyłączał ten najem spod jej przepisów. Wobec powyższego stosunek najmu takiego lokalu oparty był na przepisach ustawy Kodeks cywilny. Najem okazjonalny zniesiony został z dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. od dnia 10 lipca 2001 r. Dopiero w nowelizacji tejże ustawy, od dnia 1 stycznia 2005 r., ustawodawca przywrócił możliwość zawierania przez strony umów najmu lokalu mieszkalnego, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wyłączenie na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, najmu takiego lokalu spod większości przepisów tej ustawy i oparcie go o przepisy ustawy Kodeks cywilny, które w założeniu ustawodawcy miało przyczynić się do rozwoju rynku najmu i eliminowania przypadków zawierania umów najmu „na czarno”, bez płacenia podatku od dochodów z najmu, okazało się niewystarczające. Obecnie zaproponowane zmiany maja na celu rozwiązanie problemów w tym zakresie.
Projekt nowelizacji ustawy wprowadza definicje umowy najmu okazjonalnego lokalu precyzując, że dotyczyłby on lokalu mieszkalnego, należącego do właściciela, będącego osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Proponowana zmiana ma na celu rozszerzenie zakresu okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych, a w konsekwencji ma pobudzić rynek najmu nieruchomości prywatnych. Uprawnienie to przysługiwać miałoby jednak tylko osobom fizycznym, dla których nie stanowiłoby to działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Wprowadzony został także nowy rozdział 2a, który określa szczegółowy katalog praw i obowiązków wynajmujących zakresie najemców w zakresie najmu okazjonalnego lokalu. Określono także okres, na jaki mogą być zawierane umowy najmu okazjonalnego – maksymalnie do lat 10 – ze względu na zapis art. 661 ustawy Kodeks cywilny przewidujący, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Dodany nowy art. 19a precyzuje obowiązkowe postanowienia umowy o najem okazjonalny jak: pouczenie najemcy o trybie egzekucji z lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, oświadczenie najemcy – w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu oraz obowiązek najemcy do wskazania lokalu, do którego ma być przeprowadzona eksmisja.
Zaprojektowane przepisy nowelizujące wprowadzają możliwość pobierania przez wynajmującego kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego w wysokości nieprzekraczającej sześciokrotności miesięcznego czynszu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jak również zasady jej zwrotu po wygaśnięciu stosunku prawnego. Wysokość proponowanej kaucji jest o połowę niższa od maksymalnej przewidzianej w ustawie. Powyższe zabezpiecza wynajmującego na wypadek ewentualnych szkód powstałych w okresie najmu lokalu mieszkalnego czy też kosztów związanych z egzekucja z lokalu.
Ustawodawca wskazał w projekcie obowiązek najemcy oraz osób z nim zamieszkujących do opróżnienia lokalu po upływie umownego terminu najmu lub po wypowiedzeniu umowy przez właściciela. Dodatkowo przepis definiuje zawartość żądania właściciela poprzez wskazanie obligatoryjnych punktów, które należy w nim zamieścić. W związku z koniecznością zabezpieczenia interesów najemcy i zapobieżenia nieuzasadnionego podjęcia przez właściciela kroków zmierzających do eksmisji najemcy, przepis nakłada na właściciela obowiązek dołączenia do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności dokumentów potwierdzających przyczyny opróżnienia lokalu przez najemcę i niewykonania przez niego tego obowiązku. Do wniosku powinno być dołączone potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym. Wskazane zostały również przepisy Kpc, które stosuje się do rozpoznania wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Ważna regulacja jest określenie siedmiodniowego okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy najemca nie dopełni obowiązku wskazania innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w razie ustania stosunku prawnego.
Kolejna zmiana mająca na celu zintensyfikowanie najmu lokali mieszkalnych dotyczy opodatkowania przychodu uzyskiwanego z tytułu najmu tych lokali. W świetle obecnie obowiązujących przepisów osoba fizyczna może rozliczyć podatek dochodowy stosując ryczałt od przychodu. Przychodem jest czynsz uzyskiwany od najemcy. Nie podlegają zaliczeniu do przychodu i opodatkowaniu opłaty uiszczane w spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnocie, opłaty za media itp., pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Obowiązujące stawki to 8,5% – do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro i 20% – po przekroczeniu kwoty 4000 euro. W 2009 r. limit dla stawki 8,5% wynosi 13.510 zł, przychody przekraczające te kwotę opodatkowane są według stawki 20%. W trakcie trwania roku podatkowego nie jest możliwe przejście z ryczałtu na opodatkowanie na zasadach ogólnych. Przejście z zasad ogólnych opodatkowania na ryczałt należy zgłosić do 20 stycznia danego roku. Mając na uwadze sytuacje panującą zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i na rynkach finansowych zaproponowano wprowadzenie przedstawionej poniżej zmiany w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Art. 3 projektu dotyczy zmian w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i przewiduje, iż zostanie nadane nowe brzmienie – zgodnie, z którym zniesiony zostanie limit 4000 euro, powyżej którego stosowana jest stawka 20%. Wprowadzenie powyższej regulacji oznacza, iż w odniesieniu do wszystkich osób fizycznych, które zdecydują się na wykonywanie najmu, zastosowanie znajdzie jedna, niższa, 8,5% stawka podatku. Zmiany te znoszą, zatem dla podatników wykonujących najem limit w kwocie 4000 euro, powyżej którego obowiązuje wyższa, tj. 20% stawka podatku oraz wprowadza jednolita obniżona – w stosunku do obecnie obowiązującej stawki podatku ryczałtowego dla przychodów z najmu.
