Zgodnie z treścią art. 659 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości – praktyka pokazuje jednak, że ta druga kategoria pojawia się zdecydowanie częściej w polskich umowach najmu.
Najem zwrotny jest instytucją stosunkowo młodą – przynajmniej jeśli chodzi o polskie realia prawne. Tak naprawdę pochodzi on z systemu anglosaskiego (ang. Sale and lease back). Charakteryzując umowę najmu zwrotnego musimy wyraźnie podkreślić, że tak naprawdę mamy do czynienia nie z jednym a z dwoma zobowiązaniami – sprzedażą oraz typowym najmem. Najogólniej rzecz biorąc polega on na tym, że właściciel danej nieruchomości lub rzeczy ruchomej sprzedaje ją konkretnemu przedsiębiorcy, a następnie zawiera z nim umowę typowego najmu. Dla przypomnienia art. 535 KC wskazuje, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę Z powyższego wynika zatem, że najem zwrotny jest tak naprawdę instytucją zastępującą kredyt. Dzięki tak zawartej umowie, właściciel rzeczy uzyskuje potrzebne środki finansowe (z reguły o dużej wartości nominalnej), przy czym nadal może korzystać z rzeczy (jednak już jako najemca, a nie właściciel). Pieniądze są przelewane zdecydowanie szybciej, niż w przypadku próby uzyskania kredytu, czy pożyczki (nie trzeba również załatwiać dodatkowych i czasochłonnych formalności). Jednocześnie sprzedawca, stający się najemcą, może wliczać w koszty uzyskania przychodu czynsz płacony kupującemu, który staje się wynajmującym. Korzyści wynikające z najmu zwrotnego nie dotyczą jednak tylko samego sprzedawcy danej rzeczy, kupujący również uzyskuje pewne szczególne uprawnienia (oprócz oczywiście nabycia określonego przedmiotu na własność). Z racji tego, iż kupujący w przypadku najmu zwrotnego musi być przedsiębiorcą, umowa taka może zostać zawarta nawet na okres 30 lat – jeśli tak się stanie, kupujący uzyskuje trwałe i dosyć pewne źródło dochodu. Pamiętajmy także, że najem zawarty na dłuższy okres czasu (niż przedmiotowe 30 lat) jest traktowany jako zawarty na czas nie oznaczony.
Z racji braku właściwej regulacji przedmiotowego zobowiązania, strony najmu zwrotnego mogą tak naprawdę dowolnie ułożyć treść wiążącej umowy. Zgodnie z zasadą swobody umów trzeba przy tym pamiętać, aby postanowienia umowne nie były sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego oraz żeby nie zmierzały do obejścia prawa. W pozostałym zakresie kupujący i sprzedawca mogą samodzielnie ustalić wzajemne zobowiązania. W praktyce z przedmiotowej umowy korzystają duże galerie handlowe, firmy telekomunikacyjne, przedsiębiorstwa samochodowe, a nawet instytucje finansowe.
