Spis treści
Ustanowienie służebności drogi koniecznej
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać także interes społeczno-gospodarczy.
Jak uznał Sąd Najwyższy, roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje, gdy:
- nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej,
- nieruchomość ma wprawdzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni.
Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku. (Por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2011 r., sygn. akt I CSK 657/10.)
Służebność może być ustanowiona w drodze umowy bądź orzeczenia sądu czy decyzji administracyjnej.
Co należy rozumieć pod pojęciem „dostępu do nieruchomości”?
Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia dostępu do nieruchomości. Jak stwierdza Sąd Najwyższy, należy uznać, że współczesna, dynamiczna wykładnia (rozumienie) pojęcia "dostęp do nieruchomości" – także "odpowiedni dostęp do drogi publicznej" w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. – musi obejmować komunikację z nieruchomością za pomocą samochodów, a szerzej – za pomocą pojazdów mechanicznych służących do przemieszczania się lub przewożenia towarów. Oznacza to, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być, co do zasady składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. (Porównaj uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt III CZP 14/14.)
Przeprowadzenie drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiednią, a konieczność rozbiórki istniejącego na tej nieruchomości budynku
Jak wyżej wskazano, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Może się jednak zdarzyć tak, że dla przeprowadzenia drogi koniecznej konieczna będzie rozbiórka istniejącego na nieruchomości sąsiedniej budynku. Jak uznaje Sąd Najwyższy, jeżeli występują przesłanki przeprowadzenia drogi przewidziane w art. 145 § 2 i 3 k.c., droga konieczna może być przeprowadzona przez nieruchomość sąsiednią także wtedy, gdy istnieje konieczność rozbiórki istniejącego na tej nieruchomości budynku – wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę albo bez takiego pozwolenia, ale którego budowa została zalegalizowana na podstawie art. 49 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi. (Por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt III CZP 74/14.)
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Wniosek o ustawienie drogi koniecznej
przejdź do formularza »
Ustanowienie służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem
Jak wyżej wskazano, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Wynagrodzenie może mieć i często ma charakter świadczeń okresowych, a nie świadczenia jednorazowego. Gdyby więc ustawodawca zamierzał wprowadzić tylko jednorazowe wynagrodzenie, to niewątpliwie musiałoby to znaleźć wyraz w treści art. 145 k.c. (Zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 371/11.) Co ważne, przewidziane w art. 145 § 1 k.c. wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł. (Zobacz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 517/07.)
Podstawa prawna:
Art. 145 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U.2014.121)
