Na podstawie akt sprawy, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości na piśmie i osobiście do protokółu na posiedzeniu, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzająca postępowanie wyjaśniające ustaliła, że do sprawowania zarządu przedmiotowa nieruchomością miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Aktem notarialnym zarząd nieruchomością został powierzony Spółce z o.o. zajmującej się m.in. zarządzaniem nieruchomościami. Następnie pomiędzy Spółka z o.o. a zarządca nieruchomości została zawarta umowa zlecenia na świadczenie usługi zarządzania przedmiotowa nieruchomością. W treści tej umowy określono zakres czynności zarządcy nieruchomości oraz jego obowiązki wobec Spółki z o.o.
Po pewnym czasie, podejmując stosowna uchwałę, wspólnota mieszkaniowa odwołała z funkcji zarządu Spółkę z o.o., a dotychczasowego zarządcę powołano w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, powierzając mu jednocześnie zarządzanie nieruchomością. Badając przedmiotowa sprawę, Komisja Odpowiedzialności Zawodowe, na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego obejmującego m. in. wyjaśnienia złożone przez zarządcę nieruchomości oraz zeznania świadka, uznała zarzut nie egzekwowania w okresie gwarancji od wykonawcy robót budowlanych usterek budowlanych za zasadny. Zarządca nieruchomości oświadczył, że jego zdaniem nie było możliwe egzekwowanie od wykonawcy robót usunięcia w okresie gwarancji usterek budowlanych, gdyż Spółka z o.o. nie zleciła oceny technicznej potwierdzającej wadliwe wykonanie tarasów. Zarządca nieruchomości nie przedstawił jednak żadnych dokumentów potwierdzających swoje wystąpienia do Spółki o zlecenie oceny stanu technicznego tarasu. W opinii Komisji stwierdzenie, że Spółka z o.o. nie zleciła stosownych opracowań, nie usprawiedliwia zaniedbań zarządcy nieruchomości w tym zakresie. Zgodnie z § 2 zawartej umowy zlecenia na świadczenie usługi to zarządca nieruchomości był zobowiązany m.in. do nadzoru nad pracownikami działu technicznego Spółki z o.o. oraz organizacji i prowadzenia przeglądów technicznych budynków w imieniu zleceniodawcy. Przeglądy takie powinny być wykonywane zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane. Wyniki przeglądów oraz spostrzeżenia i stwierdzone usterki mogły być podstawa do uzasadnionych roszczeń w stosunku do wykonawcy budynku. Przeglądy określające stan techniczny elementów obiektu nie były wykonywane. Potwierdziła to także strona wnosząca skargę. Zarządca nieruchomości, poprzez zaniechanie dochodzenia od wykonawcy usunięcia usterek budowlanych w okresie gwarancji, spowodował dodatkowe obciążenie finansowe dla zlecającego mu wykonywanie czynności zarządzania nieruchomości, czyli dla Spółki z o.o. Naruszył również art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.
Zarzut podpisywania umów z firmami reklamowymi i telekomunikacyjnymi, bez stosownych uchwał wspólnoty mieszkaniowej Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała również za zasadny, gdyż są to czynności przekraczające czynności zwykłego zarządu i tylko członkowie wspólnoty są uprawnieni do wyrażenia na te czynności zgody w formie stosownej uchwały. Wynajęcie części nieruchomości wspólnej tylko po przeprowadzeniu konsultacji z jednym członkiem wieloosobowego zarządu, należy traktować jako działania niewłaściwe. Zarządca nieruchomości potwierdził, że podpisał umowę o wynajem części wspólnej bez wymaganych uchwał. Zarzut dopuszczenia się czynu nieuczciwej konkurencji poprzez zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością bezpośrednio ze wspólnota, Komisja uznała za udokumentowany i zasadny. Stosownie do umowy zlecenia zawartej ze Spółka z o.o. zarządca nieruchomości zobowiązał się w okresie trwania umowy, jak również przez okres 3 lat po upływie okresu jej wypowiedzenia, m. in. do tego, że nie będzie prowadził działalności konkurencyjnej wobec zleceniodawcy, nie będzie nakłaniał klientów Spółki z o. o. do rozwiązania umowy o zarządzanie nieruchomością oraz podejmował działań w celu przysporzenia korzyści sobie, osobom trzecim lub szkodzenia zleceniodawcy.
Z akt sprawy, a w szczególności z protokółu z zebrania wspólnoty mieszkaniowej i oświadczenia zarządcy nieruchomości złożonego do protokołu w trakcie posiedzenia Komisji, wynikało, że zarządca nieruchomości naruszył warunki umowy zawartej ze Spółka z o. o., podejmując działania naruszające jej interes poprzez nakłanianie wspólnoty mieszkaniowej do rozwiązania dotychczasowej umowy o zarządzanie ze Spółka z o. o. i przejecie bezpośrednio zarządzania nieruchomością. Tym samym zarządca nieruchomości naruszył art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, bowiem dopuścił się czynu nieuczciwej konkurencji. Zgodnie, bowiem z tym przepisem czynem nieuczciwej konkurencji jest także nakłanianie klientów przedsiębiorcy lub innych osób do rozwiązania z nim umowy albo niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim albo szkodzenia przedsiębiorcy.
Zważywszy na całość akt sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że zarządca nieruchomości nie wykazał należytej staranności w wykonywaniu czynności zarządzania nieruchomością wspólna, czym naruszył art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym Komisja wnioskowała o udzielenie zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej określonej w art. 188 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany.
