Spis treści
Zakaz immisji
Stosunku sąsiedzkie bywają niełatwe i choć właściciel nieruchomości może co do zasady korzystać z niej wedle swej woli, to nie może przy tym zapominać o zakazie oddziaływania ponad przewidzianą prawem miarę na nieruchomości sąsiednie. Immisje mogą jednak przybrać również postać pośrednią i negatywnie oddziaływać nie tyle na samą nieruchomość, co na sferę psychiczną właściciela nieruchomości sąsiedniej, poczucie jego bezpieczeństwa, czy estetyki.
Rozwiązanie problemu
Zgodnie z art. 144 KC właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętna miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten, mieszczący się w księdze drugiej Kodeksu zatytułowanej: "Własność i inne prawa rzeczowe" i zawierający zakaz immisji, zalicza się do grupy przepisów tzw. prawa sąsiedzkiego. Jego istota polega na tym, że nakłada on na właściciela nieruchomości ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, tak aby sposób wykonywania prawa własności nie oddziaływał ponad przewidzianą w nim miarę na nieruchomości sąsiednie. Stanowi on źródło obowiązku właściciela nieruchomości powstrzymania się od takiego wykonywania swego prawa, które byłoby sprzeczne z treścią tego przepisu. Przepis ten konkretyzuje więc określony ogólnie w art. 140 KC sposób wykonywania prawa własności. Zgodnie bowiem z normą art. 140 KC w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Natomiast z perspektywy właściciela nieruchomości sąsiedniej przepis zawarty w art. 144 KC chroni niezakłócony ponad przeciętną miarę sposób korzystania z prawa własności jego nieruchomości (zob. postanowienie SN z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZ 55/13).
Jak już wyżej sygnalizowano, negatywne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może przybrać formę immisji bezpośrednich i pośrednich. W odniesieniu do tych drugich mogą mieć one postać zarówno immisji materialnych, jak również niematerialnych, których istotą jest negatywne oddziaływanie na sferę psychiczną właściciela nieruchomości sąsiedniej, poczucie jego bezpieczeństwa, czy estetyki. W przypadku negatywnego oddziaływania na nieruchomość przez właściciela nieruchomości sąsiedniej w inny sposób niż poprzez bezpośrednie naruszenie prawa własności, właścicielowi przysługuje prawnorzeczowa ochrona na podstawie art. 144 KC w zw. z art. 222 § 2 KC.., która ma zastosowanie także w razie immisji niematerialnych negatywnie wpływających na osoby przebywające na nieruchomości sąsiedniej (por. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 4 marca 1975 r., sygn. akt III CZP 89/74 oraz z dnia 21 marca 1984 r., sygn. akt III CZP 4/84). Jak trafnie podniesiono w piśmiennictwie, ochrona właściciela lub innych osób korzystających z nieruchomości przed oddziaływaniami skierowanymi czy to na sferę fizyczną, czy też na sferę psychiczną jest związania z rzeczą i pozostaje wewnątrz systemu prawa rzeczowego. Immisje niematerialne, będące skutkiem określonego korzystania z nieruchomości sąsiedniej, pośrednio oddziaływają na dobra osobiste innej osoby, w tym właścicieli nieruchomości sąsiedniej. W takich przypadkach nie jest wykluczona ochrona dóbr osobistych przez żądanie zaniechania immisji na podstawie art. 24 KC, a więc za pomocą środków ochrony dóbr osobistych. Wówczas nie można wykluczyć, że hipotezy art. 24 i art. 144 w zw. z art. 222 § 2 KC będą się krzyżować. Przy rzeczywistym zbiegu roszczeń, prawo wyboru przysługuje stronie dochodzącej ochrony (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt IV CSK 264/07; postanowienie SN z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZ 55/13).
Odpowiadając na postawione pytanie należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy ogrodzenie niekorzystnie oddziałuje na osoby, które na tej działce mieszkają i mają tam swoje centrum życiowe (porównanie swoich odczuć do pobytu w getcie, czy w więzieniu za murem) stanowi podstawę by przyjąć, że mamy do czynienia właśnie z immisjami pośrednimi – immisjami z ogrodzenia. Dlatego też należy uznać, że w przedmiotowej sprawie dopuszczalne jest żądanie zaniechania immisji z tego ogrodzenia na samopoczucie użytkowników wieczystych na działce siedliskowej. Tym samym wydaje się dopuszczalne żądanie nakazania właścicielowi sąsiedniej nieruchomości rozebrania i usunięcia ogrodzenia z płyt betonowych.
Podstawa prawna:
Art. 140, art. 144, art. 222 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U.2016.380)
