Przed rozpoczęciem procedury przekształcenia działki rolnej w budowlaną (odrolnienia) należy sprawdzić plan zagospodarowania terenu, a jeżeli tego planu brak – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Chodzi o to, aby sprawdzić, jakie będzie przeznaczenie terenu, na której planujemy zbudować dom.
Aby odrolnić działkę rolną, należy w pierwszej kolejności zmienić jej przeznaczenie na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy złożyć wniosek do gminy właściwej dla położenia nieruchomości, który należy uzasadnić. Wniosek nie podlega opłacie. Następnie gmina musi podjąć uchwałę o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mankamentem jest to, że przepisy nie zawierają terminu na rozpoznanie przez gminę wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, co może oznaczać dość długie czekanie na wydanie decyzji.
W razie uzyskania zgody na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek do starostwa powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Do wniosku o odrolnienie należy dołączyć akt notarialny, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów, kopie mapy ewidencyjnej oraz kopię mapy działki razem z projektem jej zagospodarowania.
Wyrysy, wypisy i kopie ma ewidencyjnych można uzyskać w starostwie powiatowym, ich uzyskanie wiąże się z opłatą. Sam wniosek do starostwa powiatowego także wiąże się z opłatą. Koszty aktu notarialnego są uzależnione od wartości nieruchomości. Natomiast przykładowo wypis z rejestru gruntów to koszt 12 zł., a wyrys i wypis z ewidencji to koszt rzędu 120 zł.
Po otrzymaniu pozytywnej decyzji starostwa o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej można ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę.
Warto też podkreślić, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Obecnie nie ma obowiązku odrolniania w przypadku gruntów w miastach oraz gruntów klasy IV.
Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Powyższe oznacza, że w przypadku gruntów pochodzenia mineralnego klas IV, IVa, IVb, V i VI nie trzeba uzyskiwać decyzji o wyłączeniu tych gruntów z produkcji rolnej i można starać się o pozwolenie na budowę.
Zgodnie z przepisami, wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że organ, który wydaje decyzję nie może odmówić wydania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej tych użytków rolnych.
Podstawa prawna:
• ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266, z późn. zm.)
• rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne, oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz.U. Nr 37, poz. 333).
