Definicję umowy przedwstępnej odnajdziemy w art. 389 KC – umową taką jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna regulowana w powyższym przepisie jest instrumentem prawnym, którym strony mogą się posłużyć w fazie przygotowania kontraktu. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna należy do umów o charakterze organizatorskim (przygotowawczym) i należy ją odróżnić od umowy definitywnej, która realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy, nie rodzi sama skutku rozporządzającego.
Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest na gruncie obecnie obowiązujących przepisów dozwolone. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Jeżeli prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej zostało wyraźnie określonej w zobowiązaniu, strony nie powinny mieć problemu w zastosowaniu tej instytucji. Kłopot może pojawić się, gdy strony nie przewidziały możliwości odstąpienia od takiej umowy. W takiej sytuacji strony mogą spróbować rozwiązać niniejszą umowę za porozumieniem. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2003 r. (sygn. akt V CKN 74/01), w przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną (a więc wtedy, gdy świadczenie jednej strony będzie odpowiadało świadczeniu drugiej strony zobowiązania), nie można skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy. Sąd ten podkreśla jednak, że strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej (gdy nie będzie w niej klauzuli pozwalającej na odstąpienie), jeżeli zawarto w niej dodatkowe zastrzeżenia, np. o zadatku. Wykonanie tego prawa odstąpienia jest warunkiem żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Sąd wskazał też, że brak odstąpienia i utrata prawa do zadatku nie wyklucza prawa do odszkodowania, a utracony zadatek może być potraktowany jako element szkody (por. wyrok SN z 14 grudnia 2011 sygn. akt I CSK 149/11).
