Sąd przyjął, że strony zawarły umowy „deweloperskie”. Są to umowy nienazwane, niebędące umowami przedwstępnymi. Zawarcie takich umów w formie pisemnej nie powoduje ich nieważności, a powód jest uprawniony do dochodzenia naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 k.c. Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Apelacyjny przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu:
Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu, kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie naprawienie szkody obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy?
Sąd Najwyższy podjął uchwałę o następującej treści:
Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy "deweloperskiej" daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.
Fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu „deweloperską”, zawartej w formie pisemnej. Przez część doktryny wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.) w sposób wyczerpujący określa wymagania formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną.
Pogląd odmienny zakłada, że umowa deweloperska to specyficzne powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło. Taka umowa rodzi konkretne zobowiązania po obu stronach wykraczając poza ramy umowy przedwstępnej. Zauważyć należy, że kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej stawiałaby w niekorzystnym położeniu jednego z kontrahentów z uwagi na ograniczony zakres odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 390 k.c. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i n. k.c.. Z kolei w innym wyroku Sąd Najwyższy przyjął, że niezachowanie formy notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej, zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na podstawie art. 390 k.c. Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie prawne nie podziela ostatniego poglądu, zgodnie z którym umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej. Wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny, nie można go zdegradować do rangi jedynie zabezpieczenia finalizacji umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zawężać do przeniesienia własności nieruchomości, skoro z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością.
Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, ponieważ ten obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta. Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali. Równocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu, dzięki czemu deweloper zobligowany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością. Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.
