Na mocy ustawy z 7 lipca 1994 roku istnieje możliwość legalizacji budowy prowadzonej bez wymaganego pozwolenia na budowę. Realne szanse na to, że uda nam się zalegalizować budynek istnieją jednak tylko wówczas, gdy są spełnione łącznie 2 warunki:
• Zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie, który umożliwiałby doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem.
Jeśli organ nadzoru budowlanego uzna, że są spełnione wstępne warunki do zalegalizowania samowoli, wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów niezbędnych do legalizacji obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.
Są to:
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku niektórych obiektów – bardziej szczegółowych dokumentów.
Przedłożenie powyższych dokumentów jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona). Niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie powoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli. Po sprawdzeniu dokumentów wydawane jest postanowienie określające wysokość opłaty legalizacyjnej. W razie niezapłacenia jej w terminie, wydawana jest decyzja o rozbiórce samowoli. Jeśli opłata zostanie uiszczona, wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i jeśli budowa jeszcze się nie zakończyła – o pozwoleniu na wznowienie robót.
Warunkiem legalizacji samowoli budowlanej jest ponadto zapłata opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej ustala się w zależności od kategorii obiektu i jego wielkości, wykorzystując w tym celu dane z załącznika do Prawa budowlanego.
Uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest obowiązkowym elementem procesu legalizacji samowolnie wybudowanego obiektu. Bez jej zapłaty nie można wydać decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, a jeśli budowa nie została jeszcze zakończona – również decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót.
Procedura uproszczona
Uproszczona procedura legalizacyjna przebiega następująco – najpierw należy sprawdzić kiedy budynek został wybudowany i kiedy wszczęto jego legalizację.
Jeśli np. dany budynek nie znajduje się na liście budowli na które nie potrzeba zezwolenia (w katalogu zamkniętym ujętym przez Prawo budowlane), wówczas do odpowiednich władz należy dostarczyć niezbędne dokumenty (zaświadczenia, oświadczenia, projekty budowlane, etc.).
Po przebadaniu dokumentacji przez inspektora budowlanego obliczana jest opłata legalizacyjna dla konkretnego przypadku. Stawki są różnej wysokości – nalicza się je w zależności od iloczynu stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (szczegółowe informacje na ten temat zawiera załącznik do ustawy Prawo budowlane). Kwota najczęściej mieści się w widełkach od kilku do kilkuset tysięcy złotych.
Po uiszczeniu takiej opłaty organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego albo pozwoleniu na wznowienie robót, w przypadku, gdy budowa jeszcze nie jest ukończona.
Założenia nowego prawa budowlanego
Zmiany w ustawie Prawo budowlane obejmują także legalizację samowoli budowlanej. Jednakże jest to możliwe tylko i wyłącznie pod pewnymi warunkami. Przede wszystkim musi zaistnieć:
1. Zgodność obiektu budowlanego z przepisami powszechnie obowiązującymi, w tym z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu zabudowy (jeśli taki jest), lub Krajowymi Przepisami Urbanistycznymi.
2. Sporządzenie planu projektu budowlanego wraz z wyceną wartości obiektu – na podstawie tego projektu, sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Wniesienie opłaty legalizacyjnej w wysokości 50% wartości obiektu.
Zakończenie procedury legalizacyjnej
W przypadku gdy nie ma przeciwwskazań dotyczących zalegalizowania samowoli budowlanej – w ostatnim etapie będziemy mieć do czynienia z przyjęciem projektu budowlanego i pozwoleniem na dokończenie budowy lub pozwoleniem na użytkowanie. Jeśli jednak zdarzy się sytuacja, że nie będą spełnione przesłanki do zalegalizowania budowy albo sam inwestor nie będzie chciał jej zalegalizować, wówczas organ nadzoru budowlanego wyda polecenie rozbiórki.
