W polskim prawie własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę. Oznacza to, że nie jest możliwe zastrzeżenie w umowie przejścia własności na kupującego pod warunkiem uiszczenia całości ceny. W niektórych przypadkach będzie to generowało ryzyko związane z umówioną zapłatą ceny w takiej części, w jakiej nie została ona dokonana przed lub przy zawieraniu umowy (w przypadku sprzedaży nieruchomości obligatoryjnie zawieranej w formie aktu notarialnego).
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że kwota należna z tytułu sprzedaży nieruchomości ma być w całości zapłacona w dniu zawarcia umowy. Zatem niżej zostaną przedstawione tylko te sposoby zabezpieczenia zapłaty ceny, które w największym stopniu spełniają to kryterium.
Pierwszym sposobem jest tzw. depozyt notarialny. Zgodnie z art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zm.) notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem (§ 2). Spisanie przez notariusza protokołu z przyjęcia depozytu nie jest jednak ustawową przesłanką skuteczności dokonania przez niego czynności notarialnej przyjęcia na przechowanie (tak Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia 19 stycznia 2012 r., IV CSK 341/11, OSNC 2012 nr 7-8, poz. 93, str. 91). W protokole strony określają warunki, na jakich notariusz wypłaci wpłacone przez kupującego środki. I tak np. po zawarciu umowy sprzedaży środki zostaną wypłacone sprzedającemu, natomiast w przypadku niedojścia w ustalonym terminie do zawarcia umowy sprzedaży, zostaną one w całości zwrócone kupującemu. Takie przechowanie wiąże się jednak z dodatkowymi opłatami. Koszty złożenia do depozytu są uregulowane bezpośrednio w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.) w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przykładowo – za złożenie do depozytu notariusza kwoty 300.000,00 zł opłata maksymalna wyniesie 985,00 zł. Do taksy notarialnej należy doliczyć podatek VAT w stawce 23% oraz ewentualnie taksę notarialną za wypisy aktu notarialnego.
Kolejną metodą zabezpieczenia zapłaty ceny – również wiążącą się z dodatkowymi kosztami – jest rachunek powierniczy w banku. W myśl art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939 ze zm.) na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią. Stronami takiej umowy są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Na powyższy rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Umowa takiego rachunku przewiduje oddanie określonej kwoty do dyspozycji banku, który wypłaci ją sprzedającemu już po przeniesieniu własności, czyli okazaniu podpisanego aktu notarialnego. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
Uzyskanie zapłaty przy podpisywaniu umowy jest możliwe również przez dokonanie przelewu środków na konto – po uprzednim założeniu przez obie strony przeprowadzanej czynności rachunków bankowych w tym samym banku (z możliwością korzystania z bankowości internetowej). W takim przypadku po wcześniejszym uzgodnieniu z notariuszem, korzystając z urządzeń z dostępem do Internetu, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego, a sprzedający ma tym samym możliwość podglądu, czy umówione środki wpłynęły na jego rachunek bankowy.
Najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny jest poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm., dalej k.p.c.). Polega on na złożeniu przez kupującego oświadczenia (w akcie notarialnym), w którym zobowiązuje się on zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c. Wówczas taki akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, a sprzedający ma możliwość zwrócenia się do właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika sądu rejonowego z wnioskiem o nadanie takiemu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności (sąd ma na jego rozpatrzenie3 dni). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna zajętym w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 155/07, OSNC 2009 nr 3, poz. 42, str. 53) w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik poddał się egzekucji, nie jest dopuszczalna ocena ważności czynności prawnej. Od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności pobiera się opłatę stałą w kwocie 50,00 zł (art. 71 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398 ze zm.). Po uzyskaniu klauzuli wykonalności można skierować do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji niezapłaconej kwoty wynikającej z tytułu zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Poddanie strony kupującej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 k.p.c. może się zatem wiązać – w przypadku konieczności dochodzenia zapłaty – z późniejszym wyegzekwowaniem całości umówionej ceny.
Podstawa prawna:
[art. 155 § 1, art. 157 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodek cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)]
[art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91 ze zm.)]
[art. 59 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939 ze zm.)]
[art. 777 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)]
