Kwestie prowadzenia robót budowlanych lub prac remontowych regulowane są przede wszystkim przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (dalej PrB). Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt. 1 PrB pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Z przepisu tego wynika zatem, że zasadniczo remont elewacji nie będzie wymagał pozwolenia na budowę (będzie wymagał zgłoszenia), chyba że budynek jest indywidualnie wpisany do rejestru zabytków. Stanowisko takie potwierdził m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny z siedzibą w Warszawie w wyroku z dnia 30 maja 2006 roku sygn. akt VII SA/Wa 66/06, w którym stwierdził, że z treści przepisu art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) wynika jednoznacznie, że aby organy architektoniczno-budowlane mogły wymagać od inwestora uzyskania pozwolenia na remont budynku, budynek ten musi zgodnie z powołanym przepisem być indywidualnie wpisany do rejestru zabytków decyzją wojewódzkiego konserwatora zabytków. Natomiast remont obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, w tym także znajdujących się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, wymaga tylko dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Tym samym aby ustalić, czy w przypadku prowadzenia opisanego w stanie faktycznym prowadzenia robót budowlanych wymagane jest ich zgłoszenie czy też pozwolenie na budowę, konieczne jest ustalenie czy konkretna nieruchomość budynkowa (budynek remontowany) jest wpisany indywidualnie do rejestru zabytków, czy też nie (czym innym jest rejestr zabytków a czym innym ewidencja prowadzona przez gminę). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 września 1993 roku sygn. akt SA/Po 3224/92 stwierdził, że wpisanie do rejestru zabytków historycznego założenia urbanistycznego nie oznacza, że wszystkie budowle na tym terenie są zabytkami. Jeżeli mają same przez się wartość zabytkową, powinny być wpisane oddzielnie do rejestru zabytków.
Niezależnie od kwestii uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prac budowlanych, jeżeli mamy do czynienia z budynkiem wpisanym do rejestru zabytków, to zgodnie z art. 39 ust. 1 PrB prowadzenie robót budowlanych przy takim obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Ponadto w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Tym samym w mojej ocenie, jeżeli budynek został objęty ochroną konserwatorską (wpisany indywidualnie do rejestru), to winno w tym wypadku być wydane pozwolenie na budowę, a nie zgłoszenie i opinia konserwatora. Jeżeli budynek nie jest wpisany, wówczas wymagane jest zgłoszenie takich prac (zgodnie z Prawem budowlanym) oraz uzyskanie pozwolenia konserwatora zabytków). Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru.
Jeżeli wykonane zostaną roboty budowlane bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia, to sankcje w tym wypadku mogą wynikać zarówno z przepisów Prawa budowlanego jak i przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej UoZ), W przypadku prowadzenia prac bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, organy administracji budowlanej przede wszystkim mogą zażądać wstrzymania prac, a także nakazać rozbiórkę prac wykonanych bez zezwolenia lub zgłoszenia (czyli przywrócenia do stanu poprzedniego). Natomiast w przypadku gdy mamy do czynienia z zabytkiem, to w przypadku braku odpowiedniego pozwolenia, przede wszystkim wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję o wstrzymaniu prac lub robot budowlanych wykonywanych bez jego pozwolenia lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu. Jeżeli prace były już wykonane wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą przywrócenie zabytku wpisanego do ewidencji do poprzedniego stanu lub zobowiązującą do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie. Ponadto takie działanie może wyczerpać znamiona czynu karalnego. Zgodnie z art. 117 UoZ osoba, która bez pozwolenia albo wbrew warunkom pozwolenia prowadzi prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie lub architektoniczne przy zabytku wpisanym do rejestru lub roboty budowlane w jego otoczeniu albo badania archeologiczne, podlega karze grzywny. W pewnych okolicznościach działanie sprawcy (jeżeli dojdzie do zniszczenia lub uszkodzenia zabytku) może stanowić podstawę do odpowiedzialności karnej sprawcy takiego czynu. W myśl art. 108 ust. 1 UoZ odpowiedzialności karnej (karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5) podlega osoba, która niszczy lub uszkadza zabytek.
Podstawa prawna:
[art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane]
