Na wstępie należy przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego – Izba Cywilna zajęte w wyroku z dnia 19 października 2006 r. (V CSK 230/06, Biul. SN 2007 nr 2), zgodnie z którym umowa o najem "powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.
Odwołując się do przepisów o najmie lokali trzeba mieć na uwadze treść art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej, k.c.), który stanowi, że jeśli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Do najmu lokali stosuje się przepisy ogólne o najmie, z zachowaniem przepisów o najmie lokali. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Przepis ten pozwala stronom umowy najmu na wprowadzenie klauzuli umożliwiającej każdej lub tylko jednej z nich wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony, z zachowaniem terminu umownego albo ustawowego, bądź nawet na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zatem takie wypowiedzenie jest niedopuszczalne w razie niezamieszczenia w umowie stosownej klauzuli (zob. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 2, Wyd. 7, Warszawa 2013).
Ustawodawca pozostawia tutaj stronom swobodę kształtowania stosunków umownych, której granice wynikają z art. 3531 k.c. (strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego).
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w tej umowie (zob. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 487/08, Legalis nr 266555). Strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowego lub umownego terminu wypowiedzenia bez podawania przyczyn takiego wypowiedzenia (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 17 września 1997 r., II CKN 320/97, Legalis nr 126594).
Możliwość rozwiązania umowy najmu na podstawie zgodnego porozumienia stron nie budzi wątpliwości i wynika z zasady swobody umów. Odnosi się to zarówno do sytuacji zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony. Jednakże najem nie może być przez strony rozwiązany z mocą wsteczną (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1374/00, OSNC 2004, Nr 3, poz. 45). Nie jest także możliwe rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony przez najemcę poprzez czynności dokonane, jak chociażby samowolne opuszczenie przedmiotu najmu.
Zawieranie umów najmu na czas oznaczony jest powszechną praktyką na rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestycje w postaci wielolokalowych centrów handlowych finansowane są głównie ze środków pochodzących z kredytów bankowych, których spłata jest zwykle rozłożona na okres kilku lat. W interesie właścicieli takich budynków jest zapewnienie sobie trwałości stosunków najmu w dłuższej perspektywie czasowej i tym samym takie skalkulowanie dochodów z przedmiotu tych umów, aby odpowiadało zaciągniętym zobowiązaniom, powiększonym o zakładany zysk (K. Siwiec, Rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, cz. I, Nieruchomości 2013 nr 4).
W wyżej opisanym stanie faktycznym prawo wypowiedzenia umowy przysługuje wyłącznie wynajmującemu. Jak można przypuszczać, w interesie wynajmującego jest trwanie stosunku zobowiązaniowego wynikającego z zawartej umowy do czasu znalezienia nowego najemcy pomieszczeń (powierzchni użytkowej). Najemcy pozostaje ubieganie się o rozwiązanie umowy przed terminem określonym w umowie jedynie w drodze porozumienia stron.
Podstawa prawna:
[art. 3531, art. 673 § 3, art. 680, art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej, k.c.)]
