Z opisanego stanu faktycznego wynika, że nabyta nieruchomość (jej część) jest od kilku lat w faktycznym posiadaniu innej osoby niż jej właściciel. Ze względu na przekraczający okres 1 roku czas posiadania nieruchomości przez inną osobę, właścicielowi nie będzie przysługiwało w tym przypadku roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego (przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń – art. 344 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego (k.c.); roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia – art. 344 § 2 k.c.). Termin ten nie podlega przywróceniu, nie stosuje się także do tego terminu przepisów o zawieszeniu lub przerw.
Ponieważ nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze (art. 342 k.c.), właściciel nie może w opisanym stanie podjąć żadnych działań polegających na samodzielnym odebraniu nieruchomości bądź usunięciu ogrodzenia. Ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (art. 342 zd. 1 k.c.). Wobec tego to na właścicielu ciąży obowiązek udowodnienia, że nieruchomość jest jego własnością, a inna osoba jest w jego posiadaniu bezpodstawnie.
Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Roszczenie to – jeśli dotyczy nieruchomości – nie ulega przedawnieniu (art. 232 § 1 k.c.). Powinno się jednoznacznie wskazać przedmiot, którego wydania dotyczy żądanie, co w przypadku nieruchomości oznacza jej jednoznaczne określenie przez precyzyjne wskazanie granic, zwłaszcza jeśli nie pokrywają się one z granicami działek ewidencyjnych. Właściciel może dowodzić tego w szczególności w oparciu o wypis z księgi wieczystej oraz wypis/wyrys z ewidencji gruntów i budynków. W przypadku uwzględnienia powództwa właściciela, sąd nakaże osobie faktycznie korzystającej ze spornej części nieruchomości jej wydanie.
Wyłącznie uprawnionym do dochodzenia wspomnianego roszczenia jest każdoczesny właściciel tej nieruchomości. W razie zbycia prawa własności nabywca z mocy prawa staje się uprawniony do wniesienia takiego powództwa. Na równi z właścicielem uprawnienie to przysługuje każdoczesnemu współwłaścicielowi rzeczy. Podobnie, jeśli rzecz (nieruchomość) należy do majątku wspólnego, legitymowany czynnie jest każdy ze współmałżonków (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 28 lutego 1992 r., III CRN 378/91, OSP 1993, Nr 5, poz. 99). Wniesienie powództwa w omawianym przypadku jest zasadne, jeżeli pozwany, który zajmuje nieruchomość, nie jest do tego uprawniony. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r. (IV CSK 229/13) stwierdził, że: „Roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która rzeczą faktycznie włada, tak więc jego koniecznymi przesłankami jest nie tylko status właściciela (współwłaściciela) i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, ale także fakt, że rzeczą faktycznie włada pozwany – do tego nieuprawniony. Biernie legitymowanym jest tylko faktycznie władający rzeczą (…)”. Skoro prawo własności właściciela nieruchomości zostało naruszone, nie może on wnieść powództwa o ustalenie, że jest właścicielem tej nieruchomości. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie – I Wydział Cywilny (wyrok z dnia 2 grudnia 2013 r., I ACa 583/13) powództwo o ustalenie, że nieruchomość stanowi własność powoda, nie jest dopuszczalne, jeżeli prawo własności powoda – o ile mu rzeczywiście przysługuje – zostało już naruszone i powód może wytoczyć przeciwko pozwanemu powództwo o roszczenie wynikające z naruszenia tego prawa. Skuteczne wytoczenie na podstawie art. 222 § 1 k.c. powództwa windykacyjnego wyklucza istnienie interesu prawnego w równoczesnym dochodzeniu roszczenia o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c.
Jeżeli chodzi o zasiedzenie nieruchomości, to zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Zatem w toku postępowania konieczne będzie wykazanie, od jakiego czasu sąsiad (jako posiadacz samoistny) korzysta z opisanej spornej części nieruchomości (od jakiego czasu trwa stan posiadania). Jeżeli czas ten wynosi mniej niż wskazują wymienione okresy, nie nabędzie on w tym przypadku prawa własności.
Reasumując, w niniejszej sprawie winien Pan – nie czekając na działanie sąsiada – wnieść powództwo o wydanie nieruchomości. Przed wniesieniem powództwa o wydanie nieruchomości wymagane jest pisemne wezwanie bezpodstawnie korzystającego z nieruchomości o jej dobrowolne wydanie. W tym celu należy wyznaczyć mu np. 7 dniowy termin, po upływie którego będzie Pan uprawniony do wniesienia powództwa. W pozwie będzie Pan musiał udowodnić żądanie pozwu, czyli w tym wypadku – prawo do spornej części nieruchomości.
Podstawa prawna:
[art. 222 § 1 k.c.]
[art. 232 § 1 k.c.]
[art. 172 k.c.]
