Prawo budowlane należy do jednych z trudniejszych i obszerniejszych dziedzin prawa. Wynika to generalnie nie tylko z liczby przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ale także z zawiłości procedur w tym zakresie. Niemniej jednak znajomość i analiza powyższego aktu prawnego jest niezbędna, jeśli chcemy zbudować wymarzony dom w zgodzie z powszechnie obowiązującym prawem. Warto w tym miejscu podkreślić, że już niedługo proces uzyskiwania pozwolenia na budowę ma przejść niemałą metamorfozę – ogólnie rzecz biorąc ma być szybciej i prościej uzyskać decyzję w sprawie pozwolenia na budowę.
Na chwilę obecną Prawo budowlane przewiduje, że pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę – wszystkie zawarte zostały w art. 29 i 31 w/w aktu prawnego.
Zgodnie z art. 32 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:
- przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
- uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów;
- wyrażeniu zgody przez ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – w przypadku budowy gazociągów o zasięgu krajowym lub jeżeli budowa ta wynika z umów międzynarodowych.
Uzgodnienie, wyrażenie zgody lub opinii, o których mowa powyżej, powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań. Nie dotyczy to jednak przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji, oraz uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000. Pamiętajmy, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:
- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane;
- złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Wzór wniosku o wydanie pozwolenia na budowę możemy odnaleźć w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie zapomnimy przy tym dołączyć do wniosku czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Czas oczekiwania na decyzję organu budowlanego jest dosyć długi, bo maksymalnie aż 65-dniowy. Przekroczenie powyższego terminu wiąże się oczywiście z karą dla organu w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki – tym samym w praktyce nie jest on raczej przekraczany. Pozytywna decyzja uprawnia oczywiście do rozpoczęcia budowy, jeśli jednak będzie ona odmowna, to zainteresowanemu przysługuje prawo odwołania w ciągu 14 dni od wydania decyzji. Pamiętajmy, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Już niedługo cała opisana powyżej procedura może przestać istnieć, a wszystko dzięki planowanej nowelizacji Prawa budowlanego. Zgodnie z założeniami obowiązująca jeszcze ustawa ma utracić swą moc prawną, przy jednoczesnym wprowadzeniu do polskiego systemu prawnego nowego Kodeksu budowlanego. Zapisy nowego aktu prawnego przewidują z kolei brak konieczności uzyskiwania pozwoleń na budowę. Pomysł nowelizacji zrodził się na skutek zawiłości ciągle obowiązujących przepisów w tej materii, czasami bowiem dochodzi do sytuacji, w których problemy mają sami urzędnicy. Generalną zasadą Kodeksu budowlanego ma być tzw. domniemanie zgody budowlanej. Oznacza to, że inwestor składałby jedynie projekt zamierzonej nieruchomości do starostwa. Jeśli w ciągu 30 dni starostwo nie prześle odpowiedzi odmownej, co do rozpoczęcia budowy na danym terenie, to będzie można rozpocząć prace budowlane. Kolejną zmianą, o której warto wspomnieć jest również rezygnacja z wydawania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. W zamian wprowadzone będą Krajowe Przepisy Urbanistyczne, które określą ogólne wyznaczniki terenów, na których można lokalizować inwestycję.
Pełny projekt Kodeksu budowlanego ma być przedstawiony dopiero w październiku 2014 r., jednak zmiany w zakresie pozwolenia na budowę (przedstawione powyżej) mają obowiązywać jeszcze w tym roku.
