Jak znieść współwłasność?

Zniesienie współwłasności – prawo każdego współwłaściciela

Tak naprawdę z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy współwłaściciel. To czy odbędzie się ono na drodze polubownego porozumienia czy też na sali sądowej, zależy tylko i wyłącznie od samych zainteresowanych. Współwłaściciele mają do wyboru dwie formy zniesienia współwłasności – umowną oraz sądową. Pamiętajmy przy tym, że powyższe uprawnienie może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć, przedłużenie można ponowić.

Umowa

W pierwszym przypadku zniesienie współwłasności wymaga zgody wszystkich żyjących współwłaścicieli. W umowie znoszącej współwłasność powinna zostać wyrażona wola wszystkich współwłaścicieli zarówno co do jej zniesienia jak i sposobu jej zniesienia. Forma takiej umowy nie została uregulowana przez przepisy regulujące współwłasność, a zatem będziemy musieli w tym przypadku zastosować przepisy KC o formie czynności prawnych (art. 73-81 i 158). Zatem jeżeli przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, to umowa znosząca taką współwłasność musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego (art. 158 KC). Dokonując umownego zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze podziału przed notariuszem konieczne jest przedłożenie decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Przy umownym zniesieniu współwłasności musimy się jednak liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z taksą notarialną, której wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu sporu. Maksymalna wysokość stawki ustalona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie stawek taksy notarialnej. Jednocześnie, na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, pobierany jest podatek od umowy zniesienia współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat (czyli w takiej sytuacji, gdy wraz ze zniesieniem współwłasności powstanie obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli). Podstawę opodatkowania stanowi wówczas wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Stawka podatku od umowy o zniesienie współwłasności wynosi (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych):

• przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%;
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1 %.
   

Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na wszystkich osobach będących stronami umowy. W związku z faktem, iż umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości ma formę aktu notarialnego, płatnikiem tego podatku jest notariusz, na którym ciąży obowiązek odprowadzenia pobranego podatku na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy o zniesienie współwłasności i ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.

Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości
przejdź do formularza »

Nieodpłatne zniesienie współwłasności podobnie jak zniesienie odpłatne nie jest obojętne podatkowo. W przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności. Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. W przypadku zniesienia współwłasności ustawodawca przewidział szereg preferencji podatkowych dla rodziny. Podobnie jak w innych przypadkach nieodpłatnego nabycia majątku po 1 stycznia 2007 r. zastosowanie znajdzie tutaj całkowite zwolnienie z podatku przewidziane dla osób najbliższych (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). W gronie uprawnionych do zwolnienia znajduje się część nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej tj. małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Pozostałe osoby zaliczone do tej grupy, czyli zięć, synowa oraz teściowie, mogą w dalszym ciągu korzystać ze szczególnego zwolnienia z podatku, uregulowanego w art. 4 ust. 1 pkt 15. Zgodnie z tym przepisem z podatku zwolnione jest nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Sąd

Drugi tryb ma zastosowanie w przypadku braku zgody chociażby jednego ze współwłaścicieli na umowne zniesienie współwłasności, czyli wtedy gdy współwłaściciele nie mogą porozumieć się w przedmiocie zniesienia współwłasności. Z wnioskiem o zniesienie współwłasności wystąpić może każdy ze współwłaścicieli- nie wymaga to zgody pozostałych współwłaścicieli. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Postępowanie o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym zgodnie z art. 617- 625 KPC. W takim postępowaniu znajdą zastosowanie przepisy  art. 212 – 218 KC. Uprawnionym do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności jest każdy ze współwłaścicieli, jego spadkobiercy, wierzyciele, a także prokurator i Rzecznik Praw Obywatelskich. We wniosku należy określić dokładnie rzecz, która ma ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W przypadku nieruchomości wymagane więc będzie załączenie aktualnego odpisu z księgi wieczystej prowadzonej przez sąd. Do wniosku o zniesienie współwłasności poprzez podział wskazane jest również załączenie projektu podziału nieruchomości na części, który zaznaczony powinien być na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Projekt winien być sporządzony przez osobę uprawnioną i posiadającą odpowiednie kwalifikacje tj. biegłego geodetę. Wniosek taki powinien czynić zadość przepisom o pozwie (powinien być nadto opłacony) z tym jednak, że zamiast pozwanego wymienia się w nim zainteresowanych w sprawie (wzór wniosku o zniesienie współwłasności w załączniku). Zgodnie z art. 41 ust.1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, jeżeli wniosek zaś zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności to opłata stała wynosi 300 zł. Następnie wniosek taki podlega badaniu przez przewodniczącego na podstawie przepisów, jakie obowiązują dla każdego pisma procesowego w procesie. Po rozpoczęciu posiedzenia albo po złożeniu przez któregokolwiek z uczestników oświadczenia na piśmie cofnięcie wniosku jest skuteczne tylko wtedy, gdy inni uczestnicy nie sprzeciwili się temu w terminie wyznaczonym, w innym przypadku cofnąć można wniosek bez zgody pozostałych uczestników. Wniosek o zniesienie współwłasności należy skierować do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania (siedziby) wnioskodawcy, a w braku miejsca zamieszkania- sądu miejsca pobytu wnioskodawcy. Jednakże jeżeli przedmiotem współwłasności jest nieruchomość to wniosek taki kierujemy do sądu rejonowego właściwego według położenia tej nieruchomości. W postępowaniu tym sąd oprócz rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności, rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności, spory o prawo własności, a także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. W toku postępowania możliwe jest również zawarcie ugody sądowej.

Jak będzie zniesiona współwłasność?

Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez (są to sposoby wykorzystywane zarówno w umownym, jak i sądowym trybie zniesienia współwłasności):

• podział rzeczy wspólnej, chyba że podział taki okazałby się sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągnąłby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy wtedy, gdy wynika z nich wyraźny zakaz podziału- np. dopuszczalność podziału może być uzależniona od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które mają charakter wiążący. Podział byłby sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem przedmiotu własności, gdyby w jego wyniku doszło do podziału ,,małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Podział przedmiotu współwłasności pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości w sytuacji np. rozebrania roweru na części w celu podzielenia ich między współwłaścicieli. W razie zgodnego wniosku współwłaścicieli co do sposobu podziału przedmiotu współwłasności, sąd wyda postanowienie zgodnie z treścią wniosku (art. 622 § 2 KPC). W razie braku takiej zgody, sad sam dokonuje podziału na części odpowiadające udziałom. Różnice, które powstałyby przy takim podziale wyrównywane są dopłatami. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami. Współwłasność ustaje w tym przypadku z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o podziale,
• oddanie jednemu ze współwłaścicieli rzeczy z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli (art. 212 § 3 KC). Ten sposób zniesienia współwłasności znajduje zastosowanie szczególnie wtedy, gdy rzeczy nie da się podzielić (o czym była mowa wcześniej). Jeżeli zostały ustalone dopłaty lub spłaty poszczególnych współwłaścicieli (tych, którzy nie dostali rzeczy), sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, termin i wysokość uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby również i sposób ich zabezpieczenia. Współwłasność ustanie w tym przypadku z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu znoszącego współwłasność przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi. Sąd orzeknie również co do wydania rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli oraz określi także termin wydania tej rzeczy, jeżeli ten, któremu ona przypadła w postanowieniu sadowym, nie włada tą rzeczą lub jej częścią,
• podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy i podział tak uzyskanej sumy między współwłaścicieli odpowiednio do wysokości ich udziałów. Rzecz może być sprzedana przez samych współwłaścicieli, albo w trybie postępowania egzekucyjnego. Współwłasność ustaje w tym przypadku z chwilą sprzedaży rzeczy. W tym przypadku sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia (art. 625 KPC).

Podstawa prawna:
[art. 212 – 218 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]
[art. 617 – 625 k.p.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 101 j.t.)]