Spis treści
Zniesienie współwłasności nieruchomości może być niezbędne ze względu na praktyczne trudności związane z wykonywaniem zarządu, współposiadaniem i korzystaniem ze wspólnej rzeczy.
Współwłasność
Istotą współwłasności jest sytuacja, w której własność tej samej rzeczy (ruchomości i nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Polskie prawo cywilne rozróżnia dwa typy współwłasności: łączną i w częściach ułamkowych. Tej pierwszej dotyczą przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, regulujące wspólność majątkową między małżonkami oraz przepisy kodeksu cywilnego dotyczące majątku spółki cywilnej.
Współwłasność w częściach ułamkowych, jako stosunek nietrwały, nierzadko przypadkowy, może nastręczać praktycznych trudności w wykonywaniu zarządu, współposiadaniu i korzystaniu z rzeczy wspólnej. Te trudności sprawiają, że pożądane, a niekiedy niezastąpione staje się zniesienie współwłasności.
Zniesienie umowne…
Zniesienia współwłasności może żądać każdy ze współwłaścicieli. Jeżeli jest możliwe uzgodnienie między nimi zarówno samego faktu zniesienia współwłasności, jak i jego sposobu, zawierają umowę. Forma takiej umowy jest zasadniczo dowolna, z wyjątkiem sytuacji, gdy współwłasnością objęta jest nieruchomość – tu potrzebny jest akt notarialny.
Umowa powinna obejmować oświadczenie woli zniesienia współwłasności przez wyodrębnienie nowych rzeczy (nieruchomości) i rozporządzenia nimi oraz oświadczenie woli nabycia tych nowych wyodrębnionych rzeczy przez poszczególnych współwłaścicieli.
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości
przejdź do formularza »
Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności: przez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Umowne zniesienie współwłasności niesie ze sobą pewną swobodę, możliwość stosowania zarówno powyższych sposobów, jak i ich kombinacji. Możliwe jest dokonanie podziału rzeczy (nieruchomości) na mniejszą liczbę części niż liczba współwłaścicieli, przydzielenia tych części tylko niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych. Współwłaściciele mogą również znieść współwłasność częściowo przez podział, a częściowo przez sprzedaż.
… i sądowe
Tam, gdzie porozumienie między współwłaścicielami jest niemożliwe, rozstrzygnięcie może zapaść na drodze sądowej. Tryb sądowy staje się niezbędny, gdy współwłaściciele generalnie nie godzą się na zniesienie współwłasności, bądź nie potrafią uzgodnić sposobu jej zniesienia.
Żądanie zniesienia współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli w formie wniosku. Wniosek powinien zawierać dokładne określenie rzeczy (nieruchomości), mającej ulec podziałowi oraz przedstawienie dowodów prawa własności. W przypadku nieruchomości należy dołączyć odpis z księgi wieczystej, jeśli jest urządzona, albo zaświadczenie o stanie prawnym ze zbioru dokumentów.
Sąd prowadzi postępowanie w trybie nieprocesowym. Rozstrzyga o sposobie zniesienia współwłasności, jest jednak związany zgodnym wnioskiem współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności, pod warunkiem, że projekt nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego i nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych.
Kolejność sposobów zniesienia współwłasności zaproponowana przez ustawodawcę jest preferowana i rozważana przez sąd w postępowaniu. Podział rzeczy, jako sposób podstawowy, polega na podzieleniu rzeczy na tyle niezależnych części, ilu jest współwłaścicieli. Jest wykluczony, gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie wartości. Istotny problem pojawia się w odniesieniu do nieruchomości. Podziału można dokonać, jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a nieruchomości utworzone przez podział będą miały dostęp do drogi publicznej. Nie można dokonać podziału budynku, chyba że w wyniku podziału – według płaszczyzn pionowych – powstają dwa odrębne budynki. Linia podziału musi tu przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne (postanowienie SN z 12.10.2000 r., IV CKN 1525/00). Podział wymaga skorzystania z usług biegłego geodety. Projektowany sposób podziału powinien być zaznaczony w planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Dokonując podziału, sąd może zarządzić wyrównanie poszczególnych udziałów przez dopłaty pieniężne.
Jeśli rzeczy (nieruchomości) podzielić się nie da, zniesienie współwłasności może polegać na przyznaniu jej na własność jednemu ze współwłaścicieli. Niewykluczone jest też niepełne zniesienie współwłasności i przyznanie rzeczy kilku współwłaścicielom (postanowienie SN z 04.06.2003 r., I CKN 447/01). Współwłaściciel, któremu rzecz została przyznana, ma obowiązek spłaty pozostałych. Spłata może być dokonana w formie pieniężnej, ale także – na wniosek zainteresowanych – w postaci dożywotnich świadczeń w naturze (uchwała SN z 31.03.1972 r., III CZP 12/71). Sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłaty, wysokość i termin uiszczenia odsetek. Spłata może zostać rozłożona na raty, nieprzekraczające jednak 10 lat.
Ostatni sposób zniesienia współwłasności polega na sprzedaży rzeczy (nieruchomości) wspólnej i podziale uzyskanej ceny między dotychczasowych współwłaścicieli. Może być zastosowany, gdy wszyscy współwłaściciele złożyli zgodny wniosek co do takiego sposobu zniesienia współwłasności, a także – przy braku takiego wniosku – gdy rzeczy nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem. Przyczyną takiego orzeczenia może być brak zgody każdego ze współwłaścicieli na przyznanie rzeczy w naturze (postanowienie SN z 04.11.1998 r., II CKN 347/98).
Rozstrzygnięcie sądu
Sąd orzeka postanowieniem o zniesieniu współwłasności. Nawet jeśli nie można zastosować sposobu zniesienia współwłasności wskazanego przez wnioskodawcę, to postępowanie powinno się skończyć zniesieniem współwłasności. Sąd rozstrzyga jednocześnie spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.
Koszty
Złożenie wniosku o zniesienie współwłasności łączy się z koniecznością poniesienia kosztów sądowych. Opłata od wniosku wynosi 1000 zł, chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – wówczas opłata wynosi 300 zł. Należy również liczyć się z koniecznością pokrycia wydatków związanych z wynagrodzeniem biegłego. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się z kolei z kosztami notarialnymi.
Wyłączenie zniesienia współwłasności
Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Współwłaściciele nie mogą zrzec się skutecznie roszczenia. Mogą natomiast umownie wyłączyć żądanie zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia tego okresu. Umowa może zostać zawarta między wszystkimi, albo tylko niektórymi współwłaścicielami. Złożenie wniosku do sądu o zniesienie współwłasności wbrew wspomnianej umowie powoduje oddalenie wniosku.
