Mieszkanie z kredytem na głowie

Jeszcze do niedawna pokutowała powszechna opinia, że niemożliwe jest sprzedanie mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, procedura i formalności są natomiast tak skomplikowane, że lepiej nawet nie próbować. Obecnie tego typu transakcje stają się coraz popularniejsze, a na rynku wyraźnie przybywa podobnych ofert, na które nie brak chętnych.

 

Osoba zamierzająca zbyć mieszkanie obciążone hipoteką, w pierwszej kolejności musi uzyskać zgodę banku, który udzielił jej kredytu. Konieczna jest także opinia instytucji o spłacanym zobowiązaniu. Wymaga jej również bank, który udzielił kupującemu kredytu na zakup zadłużonej nieruchomości. W treści takiej opinii muszą się znaleźć:

Niezwykle istotną sprawą w przypadku obciążonej kredytem nieruchomości jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Należy tu pamiętać, że docelowo nowa hipoteka może być wpisana po wykreśleniu starej, czyli gdy zobowiązania sprzedającego wobec jego banku zostaną uregulowane. – W akcie notarialnym transakcji kupna/sprzedaży musi znaleźć się zapis, że kwota nabycia nieruchomości będzie podzielona na dwie części. Pierwsza z nich trafi do banku, który kredytował nieruchomość, na spłatę długu, druga zaś – różnica między ceną zakupu a spłaconym kredytem – zasili konto sprzedającego – wyjaśnia Michał Krajkowski, DK Notus. Dopiero wówczas, kiedy z pieniędzy ze sprzedaży spłacony zostanie stary kredyt, będzie możliwe usunięcie hipoteki  z księgi wieczystej. Po otrzymaniu wpłaty bank wydaje zaświadczenie, które kierowane jest przez nabywcę do sądu. Na tej podstawie dokonuje się wykreślenia hipoteki.

…obecna wartość i cena nieruchomości są niższe, niż aktualne zadłużenie kredytu? Wówczas dochodzi do sytuacji, kiedy środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości nie są wystarczające na spłatę ciążącego na niej kredytu. Uniemożliwia to zwolnienie hipoteki. – Taka sytuacja może wynikać z dwóch przyczyn. Jedną z nich jest spadek wartości mieszkania. Jeśli jego zakup był finansowany w 100% z kredytu i wartość uległa obniżeniu, to prawdopodobnie aktualne zadłużenie przekracza bieżącą wartość. Druga z przyczyn może wiązać się z kredytami walutowymi. Jeśli kredyt był zaciągany po niższym kursie niż obowiązuje obecnie, to aktualne saldo również przewyższa wartość nieruchomości – tłumaczy Michał Krajkowski, DK Notus. Jak zatem poradzić sobie w takiej sytuacji? Osoba sprzedająca zadłużone kredytem mieszkanie musi pokryć tę różnicę ze środków własnych, co niekiedy uniemożliwia dokonanie transakcji.

Często zdarza się, że osoba sprzedająca daną nieruchomość obciążoną hipoteką planuje kupno innego mieszkania, także na kredyt. – Wówczas ważnym jest, by pamiętać o właściwej kolejności przeprowadzania tych operacji. W pierwszej kolejności musi być sprzedane dotychczasowe mieszkanie oraz spłacony dotychczasowy kredyt, a dopiero po tym może zostać uruchomiony nowy kredyt na zakup innej nieruchomości – wyjaśnia Michał Krajkowski, DK Notus. Wynika to ze sposobu liczenia zdolności kredytowej. Każde dodatkowe zobowiązanie (a kredyt hipoteczny zdecydowanie nim jest) obniża naszą zdolność kredytową, co może wpłynąć na negatywną decyzję banku w tej sprawie. Bank udzielający nowego kredyt musi mieć pewność, że dotychczasowe zobowiązania zostały spłacone. – Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, gdy dochody klienta są na tyle wysokie, że pozwalają na jednoczesne obsługiwanie obydwu zobowiązań. Wówczas kolejność tych operacji nie ma znaczenia – dodaje Krajkowski.