Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Wspomniany sprzeciw zostaje wyrażony w drodze postanowienia – w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych – na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, może przedłużyć termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Odmowa wydania zezwolenia nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca, pod warunkiem, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa i wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej, posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się, bądź wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Wniosek powinien wydanie zezwolenia powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy oraz określenie formy prawnej nabycia nieruchomości i informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Do wniosku trzeba również dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.
Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku wykonywania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Minister właściwy do spraw wewnętrznych zanim wyda decyzję w sprawie zezwolenia może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Może on również w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia. Zezwolenie powinno określać w szczególności: osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia oraz specjalne warunki. Zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania. Należy jednak podkreślić, że decyzja w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów – wydawana jest w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę. Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia może zostać umorzone, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W sytuacji, gdy dojdzie do nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, to o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta, starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców stanowi katalog nieruchomości, do których nabycia niewymagane jest uzyskanie zezwolenia. W katalogu tym znalazło się m.in.: nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem, co najmniej 5 lat. Zwolnienia z obowiązku nabycia zezwolenia nie obowiązują do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Notariusz jest zobowiązany do przesłania ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych – w terminie 7 dni od dnia sporządzenia – wypis z aktu notarialnego na mocy, którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość. Sąd również jest do tego zobowiązany, w przypadku, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia.
