Zgodnie z systematyką Kodeksu cywilnego prawo użytkowania wieczystego znajduje się pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkownik wieczysty zgodnie z treścią art. 233 Kodeksu cywilnego jest uprawniony korzystać z gruntu z wyłączaniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie. W tych też granicach może swoim prawem rozporządzać. W przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu budynki wzniesione na tym gruncie stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jest to zatem wyjątek od zasady superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki oraz budowle trwale związane z gruntem stanowią część składową tego gruntu, a więc są własnością właściciela gruntu, na którym są zlokalizowane. W przypadku prawa użytkowania wieczystego sytuacja wygląda odmiennie, albowiem zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki oraz inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego lub nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność, nie zaś własność właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Jednocześnie własność budynków lub innych urządzeń jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego. Z tej zasady wynika, że nie można rozporządzić prawem użytkowania wieczystego bez wzniesionych na tym gruncie budynków oraz innych urządzeń, jak i nie można zbyć budynków i innych budynków w oderwaniu od prawa użytkowania wieczystego. Jednakże prawem głównym w tym przypadku jest prawo użytkowania wieczystego, zaś prawo własności jest prawem przywiązanym do użytkowania wieczystego. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje więc automatycznie utratę prawa własności budynków. W takiej sytuacji użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.
Z praktyki wynika, że często z różnych względów w umowach sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu brakuje wyraźnego postanowienia o przeniesieniu na nabywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu odrębnej własności budynków oraz innych urządzeń wzniesionych na tym gruncie.
Może się zdarzyć, że budynek istniejący na gruncie został wzniesiony bez wiedzy i woli użytkownika wieczystego przez dzierżawcę tego gruntu. Z uwagi na niejednolite orzecznictwo w zakresie wykładni art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której przesądził, że także wtedy, gdy budynki (inne urządzenia) zostały wzniesione przez inną osobę (dzierżawcę) wbrew postanowieniom umowy dzierżawy łączącej dzierżawcę z użytkownikiem wieczystym, to stają się one własnością użytkownika wieczystego (sygn. akt III CZP 60/11). Sąd podkreślił, że posiadacz zależny podejmuje działania na rachunek użytkownika wieczystego, nawet w sytuacji naruszenia przez dzierżawcę obowiązków umownych. Ponadto za zagospodarowanie gruntu zgodnie z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wobec właściciela zawsze odpowiada użytkownik wieczysty, nawet jeżeli naruszenia dopuści się posiadacz zależny (dzierżawca). Zatem jeżeli wobec braku działania użytkownika wieczystego dzierżawca zabuduje grunt niezgodnie z postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, to konsekwencje prawne takiego działania, w szczególności możliwość rozwiązania prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., dotkną bezpośredniego użytkownika wieczystego. Wszystkie te okoliczności zdaniem sądu przemawiają za tym, aby wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego traktować jednolicie, tak jakby zostały wzniesione przez użytkownika wieczystego.
Przy transakcjach obejmujących duże nieruchomości zabudowane wieloma obiektami sam zbywca może nie wiedzieć o wszystkich zabudowaniach istniejących na gruncie. Często sytuację komplikuje niezgodność działu pierwszego księgi wieczystej w zakresie istniejących na gruncie zabudowań z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków. Wskazane powyżej okoliczności nie stanowią jednak usprawiedliwienia. W takich przypadkach zalecane byłoby dokonanie inwentaryzacji zabudowań na potrzeby planowanej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.
Może się również zdarzyć, że budynek częściowo znajduje się na gruncie użytkownika wieczystego, a częściowo na gruncie stanowiącym własność innej osoby. Wyłącznie w tym przypadku sąd uznał za usprawiedliwione pominięcie w umowie sprzedaży użytkowania wieczystego kwestii własności takiego budynku (sygn. akt III CZP 9/05). Wynika to między innymi z faktu, że część budynku znajdująca się na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego niespełniająca wymogów niezbędnych do uznania jej za budynek nie może stanowić przedmiotu odrębnej własności. Jeżeli nawet w takiej sytuacji strony przeniosłyby własność takiej niesamodzielnej prawnie części budynku na nabywcę, to taka umowa sprzedaży byłaby nieważna, gdyby z okoliczności sprawy wynikało, że bez niej nie doszłoby do jej zawarcia.
Należy tu podkreślić, że pominięcie w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu budynków i urządzeń może skutkować nieważnością tej czynności (sygn. akt II CKN 1155/00). Co istotne, brak jest mechanizmów prawnych umożliwiających konwalidację nieważnej czynności prawnej.
Na marginesie tych rozważań warto zaznaczyć, że w umowie sprzedaży użytkowania wieczystego nie należy również przenosić „za dużo”. W szczególności mowa tu o stacjach transformatorowych lub urządzeniach służących do przesyłu energii, które zgodnie z treścią art. 49 Kodeksu cywilnego mogą stanowić własność przedsiębiorstwa energetycznego, jeżeli wchodzą w jego skład. Takie ryzyko istnieje w szczególności wtedy, gdy w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego strony dokonają zbiorczego przeniesienia własności na nabywcę wszystkich urządzeń znajdujących się na gruncie, bez szczególnej analizy stanu prawnego tych urządzeń.
Sylwia Moreu-Żak, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
www.portalprocesowy.pl
