W przedstawionym stanie faktycznym nabywca nieruchomości nie będzie mógł powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a zatem brak wpisu w księdze prawa dożywocia nie spowoduje jego wygaśnięcia.
Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej k.c.) umowa o dożywocie jest umową nazwaną, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości (art. 908 § 3 k.c.). Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.; dalej u.k.w.h.). Natomiast art. 7 tej ustawy wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przeciwko dożywociu, niezależnie od ujawnienia tych praw w księdze wieczystej, a także od dobrej wiary nabywcy własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego.
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę dożywocia lokalu mieszkalnego
przejdź do formularza »
Z powyższego wynika, że skoro dożywocie powstaje niezależnie od wpisu, to nabywca własności nieruchomości nie może powoływać się na rękojmię przeciwko dożywociu – tzn. dowodzić, że nabył nieruchomość bez obciążenia dożywociem, skoro nie była ona ujawniona w księdze wieczystej (zob. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 sierpnia 1999 r., I CKN 118/98).
Z chwilą nabycia nieruchomości obciążonej dożywociem niewpisanym do księgi wieczystej nabywca wchodzi zarazem w prawa właściciela nieruchomości i w obowiązki właściciela wobec dożywotnika. Z mocy art. 7 pkt 2 u.k.w.h. powołanie się w takim przypadku na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych jest nieskuteczne.
Odnosząc się do drugiego zagadnienia należy podkreślić, że rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 914 k.c. w zw. z art. 913 § 2 k.c.) (zob. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 marca 2004 r., II CK 91/03, OSNC 2005 nr 3, poz. 52, str. 79).
Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbywa otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.).
Podstawa prawna:
[art. 908 § 1, art. 913 § 2, art. 914 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)]
[art. 5, art. 7 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.)]
