Przed czym chronić najemcę w umowie najmu?

Planując najem lokalu użytkowego, a w szczególności magazynu lub hali produkcyjnej, należy skorzystać z usług kancelarii prawnej lub prawnika zatrudnionego w firmie. Z wieloletniego doświadczenia ekspertów „Jartom” wynika, że znajomość rynku nieruchomości oraz wiedza dotycząca spraw, na które powinno się zwrócić uwagę przy konstruowaniu umowy najmu powierzchni użytkowych, bardzo pomaga przy tworzeniu wspomnianego dokumentu. Z tego właśnie powodu warto, aby prawnicy, chcący zawrzeć w umowie jak najkorzystniejsze dla najemcy zapisy, podejmowali współpracę z agencjami nieruchomości. Taka wymiana doświadczeń wydatnie zwiększa szansę na stworzenie dokumentu gwarantującego bezpieczeństwo najemcy. Odwołując się do posiadanej przez specjalistów z Agencji „Jartom” wiedzy, chcielibyśmy zasygnalizować kilka najważniejszych kwestii, o których musi pamiętać osoba sporządzająca umowę najmu.

Wspomniany dokument, wiążący najemcę z podmiotem wynajmującym budynek użytkowy, winien być nie tylko zgodny z przepisanymi obowiązującego prawa, ale również nie powinien zawierać zapisów, które w pewnych okolicznościach mogą zostać wykorzystane przeciwko najemcy. Warto przyjrzeć się zarówno poszczególnym elementom, jak i ogólnemu kształtowi konstruowanej umowy. W sposób czytelny i precyzyjny należy zdefiniować zasady kontraktu pomiędzy obiema stronami oraz warunki wypowiedzenia umowy.

"Kiedy podpisywaliśmy umowę najmu" – wspomina dyrektor generalny jednej z korporacji działającej w branży motoryzacyjnej – "z mojej inicjatywy jako jeden z warunków jej rozwiązania pojawił się zły stan techniczny obiektu, utrudniający jego eksploatację. Dwa lata później klauzulę tę wykorzystał właściciel w celu zerwania umowy i uzyskania lepszej od zakontraktowanej stawki czynszu. Wytłumaczył nam, że stan kanalizacji jest bardzo zły, w związku z czym konieczny jest remont, zaś umowa zostanie rozwiązana". Pamiętajmy zatem, że wiele klauzul zawartych w umowach może zostać wykorzystanych przez obie strony.

Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy podmiot wynajmujący nieruchomość jest jej właścicielem lub osobą posiadającą prawo dysponowania obiektem. Ważną kwestią jest również ustalenie, czy obiekt użytkowy i ruchomości objęte zostały ubezpieczeniem, czy też w sytuacji zaistnienia niekorzystnego dla najemcy zdarzenia losowego będzie on narażony na koszty.

Prawnik sporządzający umowę najmu powinien zdawać sobie sprawę także z tego, jak wielkim problem może być nachodzenie najemcy przez właściciela. Niezapowiedziane wizyty mogą dezorganizować pracę. Umowa powinna zatem zawierać zapis określający warunki, w jakich właściciel może dokonać wizytacji wynajmowanego przez siebie obiektu użytkowego.

Problemem najemców stają się niekiedy ukryte wady techniczne nieruchomości. Aby uniknąć tego rodzaju kłopotów, należy skrupulatnie zapoznać się z dokumentacją techniczną obiektu. Niekiedy jednak nawet dokładna lektura danych technicznych nie uchroni najemcy przed niemiłą niespodzianką. Ktoś po prostu może ukrywać informacje dotyczące np. stopnia zużycia kanalizacji. Dlatego też zaleca się dokładne opisanie stanu technicznego, w jakim znajduje się budynek będący przedmiotem umowy. W momencie przekazania nieruchomości najemcy powinien on sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.

Kolejną sprawą, o której nie możemy zapomnieć przygotowując treść umowy, jest dokładne określenie zakresu, w jakim najemca może przekształcać i dopasowywać do swoich potrzeb obiekt użytkowy. W sytuacji braku precyzyjnego zapisu w umowie właściciel nieruchomości może zażądać przywrócenia stanu pierwotnego lub pozostawić dodane przez najemcę ulepszenia (np. rozbudowany system ramp przeładunkowych), uiszczając najemcy sumę równą ich wartości w momencie zwrotu.

Inną ważną kwestią jest precyzyjne ustalenie terminu rozpoczęcia użytkowania nieruchomości przez najemcę oraz ostatecznego terminu opuszczenia obiektu.

Powyższe kwestie nie wyczerpują katalogu spraw, o których należy pamiętać, sporządzając umowę najmu nieruchomości. Zależało nam jednak na zaakcentowaniu tylko tego, co najważniejsze.

Prezes Agencji Nieruchomości JARTOM Tomasz Branecki doradza: „Im więcej włożymy pracy w rzetelne przygotowanie umowy, tym mniejsza szansa na niemiłe niespodzianki i tym lepiej dla wszystkich stron”.

 

Agencja nieruchomości „Jartom”, to firma specjalizująca się w zakresie doradztwa oraz pośrednictwa najmu i sprzedaży magazynów, hal produkcyjnych, działek oraz powierzchni biurowych. Zgromadzone przez kilkanaście lat działalności „Jartom” doświadczenie wykorzystujemy, oferując naszym klientom usługi najwyższej jakości.

 

Tomasz Branecki

Agencja Jartom

http://www.jartom.pl