Spis treści
Zamiana zamiast sprzedaży
Zamiana nieruchomości jest jedną z form przeniesienia prawa własności określonej rzeczy. Decydując się na takie rozwiązanie właściciele dotychczasowych mieszkań lub działek mogą zaoszczędzić nie tylko dużą ilość czasu, ale także i sporo pieniędzy. Umowa zamiany nieruchomości nie należy jednak do zbyt popularnych, tym bardziej warto zapoznać się z jej konstrukcją prawną.
Zgodnie z treścią art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Podstawowym wymogiem prawnym w przypadku tego sposobu przeniesienia własności nieruchomości jest zachowanie formy aktu notarialnego przy zawieraniu właściwej umowy. W przeciwnym wypadku nie będzie ona ani ważna ani tym bardziej skuteczna. Ciekawostką może być jednak, że dopuszczalne jest nabycie na podstawie umowy zamiany przez osobę fizyczną nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa.
Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę zamiany
przejdź do formularza »
Umowa zamiany nieruchomości należy do cywilnoprawnych umów wzajemnych, tym samym świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego. Jeżeli jedna ze stron obowiązana jest spełnić świadczenie wzajemne wcześniej, a spełnienie świadczenia przez drugą stronę jest wątpliwe ze względu na jej stan majątkowy, strona zobowiązana do wcześniejszego świadczenia może powstrzymać się z jego spełnieniem, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego lub nie da zabezpieczenia. Uprawnienia powyższe nie przysługują stronie, która w chwili zawarcia umowy wiedziała o złym stanie majątkowym drugiej strony.
Przekaż wszystkie dokumenty
Pamiętajmy także, że każdy z właścicieli zamienianych nieruchomości obowiązany jest udzielić drugiej stronie potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca powinien załączyć instrukcję dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Jeżeli strony zastrzegły inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, poczytuje się w razie wątpliwości, że niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z tą samą chwilą. Przez pojęcie wydania rzeczy sprzedanej należy rozumieć nie tylko przeniesienie posiadania przewidziane ale także samo zapewnienie kupującemu możliwości odebrania nabytej rzeczy, która została mu realnie zaofiarowana, a więc niezależnie od tego, czy kupujący rzeczywiście przejął rzecz do swojej dyspozycji. Pojęcie wydania rzeczy nie jest jednoznaczne z odbiorem rzeczy przez kupującego. W przypadku nieruchomości wydanie rzeczy będzie związane z możliwością wprowadzenia się do danego lokalu czy też objęcia go w posiadanie – szczególnie, gdy dotyczy to nieruchomości gruntowych.
Naprawienie szkody
Na zakończenie ważna informacja – jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za którą sprzedawca odpowiedzialności nie ponosi. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może on żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej. Może również żądać zwrotu kosztów procesu.
Podstawa prawna:
[art. 603 k.c. (Dz.U. z 2014 r. Nr 121 j.t.)]
