Spis treści
Kupno mieszkania od dewelopera – kiedy umowa może zostać unieważniona?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania zobowiązuje obydwie strony – Ciebie oraz dewelopera – do zawarcia transakcji sprzedaży-kupna mieszkania w przyszłości. Przypadki, w których możliwe jest rozwiązanie umowy deweloperskiej przez kupującego bez konsekwencji finansowych, są nieliczne i ograniczają się do następujących sytuacji:
- gdy umowa deweloperska nie spełnia wymogów prawnych, określanych przez ustawę deweloperską lub jest niezgodna z treścią prospektu informacyjnego;
- gdy deweloper nie dostarczy prospektu informacyjnego z załącznikami lub gdy informacje w nim zawarte są niezgodne z faktycznym stanem nieruchomości;
- w przypadku, gdy deweloper spóźnia się z oddaniem inwestycji i podpisaniem umowy przyrzeczonej.
W pierwszych dwóch przypadkach kupujący ma 30 dni od podpisania umowy na to, by od niej odstąpić. Jeżeli skorzysta z tego prawa, deweloper będzie zobowiązany do zwrócenia całości kwoty przekazanej w ramach zaliczki. W sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymuje daty oddania mieszkania, prawo zobowiązuje kupującego do wyznaczenia mu nowego, 120-dniowego terminu na wywiązanie się z umowy. Jeżeli po tym czasie prawo własności mieszkania wciąż nie zostanie przeniesione na kupującego – ma on prawo do odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy.
Zerwanie umowy deweloperskiej – konsekwencje
Zdarza się, że pomimo dotrzymywania warunków umowy przez dewelopera, konieczne jest rozwiązanie umowy. Dzieje się tak najczęściej w dwóch przypadkach:
- kupujący znajduje inną, bardziej atrakcyjną ofertę lub zmieniają się jego potrzeby – dostaje pracę w innym mieście, jego rodzina się powiększa, rozstaje się z partnerem, etc.;
- kupujący napotyka problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego – np.: na skutek problemów ze spłatą innych zobowiązań pogarsza się jego zdolność kredytowa, traci pracę.
W takiej sytuacji konieczne jest zwrócenie się do dewelopera z wnioskiem o rozwiązanie umowy, przy czym warto pamiętać, że nie ma on obowiązku, by wniosek ten zaakceptować. Większość inwestorów jest w stanie przystać na wniosek klienta o zerwanie umowy deweloperskiej, jednak przewiduje w takich sytuacjach kary pieniężne. Jeżeli podczas podpisywania umowy przedwstępnej kupna mieszkania, uiszczony został zadatek – cała jego kwota przepadnie na rzecz dewelopera. W innym wypadku deweloper ma prawo do ustalenia kwoty stanowiącej zadośćuczynienie za rozwiązanie umowy.
Co, jeżeli deweloper nie zgodzi się na zerwanie umowy?
Deweloper, który odrzuci wniosek o rozwiązanie umowy, ma prawo domagać się tego, by kupujący dalej wywiązywał się ze swoich zobowiązań. W przeciwnym wypadku najprawdopodobniej wystawiony zostanie sądowy nakaz zapłaty, a wobec kupującego wszczęta zostanie egzekucja komornicza.
Co zrobić w takim wypadku? Wyjściem może być dokończenie transakcji z deweloperem i kupno mieszkania, a następnie jego sprzedaż. Jeżeli taka możliwość nie wchodzi w grę (np. z powodu problemów z kredytem), można dokonać cesji umowy deweloperskiej na inną osobę – o ile oczywiście kupujący znajdzie kogoś zainteresowanego nabyciem danego mieszkania, a deweloper zgodzi na takie posunięcie. Rozwiązania te pozwolą na uniknięcie kłopotów prawnych i finansowych, mogących rzutować np. na przyszłą zdolność kredytową.
Jak wygląda rozwiązanie umowy deweloperskiej?
Rozwiązanie przedwstępnej umowy kupna mieszkania sporządza się w postaci aktu notarialnego, w którym strony zgadzają się na unieważnienie zobowiązań względem siebie. W dokumencie ustala się również kwestie zadośćuczynienia z powodu niedotrzymania umowy.
Jeżeli rozważasz rozwiązanie umowy deweloperskiej, powinieneś przygotować się na to, że konieczne będzie opłacenie rekompensaty (chyba, że inwestor nie wywiązał się ze swoich zobowiązań). Jedyną możliwością, by uniknąć dodatkowych opłat, jest w takiej sytuacji cesja lub sprzedaż mieszkania.
Chcesz łatwo znaleźć i kupić mieszkanie idealnie dostosowane do Twoich potrzeb i budżetu? Jest na to sposób! Przejdź do narzędzia NAVIDOM!
