Zgodnie z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Zatem w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie szczególnej (np. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego) rozwiązanie tej umowy za zgodą obu stron wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, natomiast takiej formy nie wymaga się tylko od odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia; dokonanie tych dwóch czynności prawnych wymaga jedynie stwierdzenia pismem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 r., I CSK 95/08).
Jeśli strony przewidziały zadatek dany przy zawarciu umowy, to – w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron – druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Jeśli nie doszło do zawarcia umowy, dopuszczalne jest ustalenie przez strony, że – poza zwrotem zadatku – dojdzie do formy rekompensaty w postaci umownego odszkodowania. Data rozwiązania umowy przedwstępnej będzie jednocześnie datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku (por. wyrok SN z 27 września 1994 r., II CRN 84/94, OSP 1995, nr 5, poz. 106).
Umowa przedwstępna – jako niewymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 959 ze zm.) – nie podlega temu podatkowi. Stąd zmiana lub rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży również nie będzie generowało obowiązku podatkowego.
W przepisach rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.) nie przewidziano modyfikacji wysokości taksy notarialnej, jeżeli dochodzi do rozwiązania umowy. Maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej (§ 2 rozporządzenia). Jeśli przy rozwiązaniu umowy sprzedaży przedwstępnej w formie aktu notarialnego przewidziano, że jedna ze stron – tytułem odszkodowania za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku – składa oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), to taki akt notarialny zawiera dwie czynności. Zgodnie z § 11 rozporządzenia jeżeli jednym aktem notarialnym, sporządzonym między tymi samymi osobami, objęto kilka czynności dotyczących tego samego przedmiotu i pozostających ze sobą w takim stosunku, że jedna z tych czynności ma charakter czynności głównej, a inne mają charakter czynności ubocznych i nie mogą istnieć bez czynności głównej – za sporządzenie tego aktu notarialnego stosuje się maksymalną stawkę przewidzianą dla czynności głównej. W razie gdy poszczególne czynności między tymi samymi osobami dotyczą różnych przedmiotów, wartość tych przedmiotów zlicza się, jeżeli dla dokonywanych czynności przewidziana jest ta sama maksymalna stawka. W przypadku gdy dla tych czynności przewidziane są różne maksymalne stawki, stosuje się je za każdą czynność z osobna. Jeśli akt notarialny obejmuje kilka czynności różnych osób, stosuje się maksymalne stawki przewidziane za każdą czynność z osobna.
Roszczenia z umowy przedwstępnej (o naprawienie szkody, o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Podstawa prawna:
[art. 77 § 1, art. 389 § 1, art. 390 § 3, art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)]
[art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 959 ze zm.)]
[§ 2, § 11 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.)]
[art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)]
