Istota umowy przekazania nieruchomości
Instytucja przekazania nieruchomości uregulowana została w tytule XXXIII(1) Kodeksu cywilnego, dodanym ustawą z dnia 23 lipca 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustawy – Prawo o notariacie. Zawarte tam regulacje stanowią uzupełnienie luki, jaka powstała po utracie, na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego, mocy obowiązującej art. 179 k.c., który dopuszczał wyzbycie się własności nieruchomości przez właściciela w drodze zrzeczenia w formie aktu notarialnego. Nieruchomość, której właściciel się zrzekł, stawała się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość była położona, chyba że odrębne przepisy stanowiły inaczej. Jeżeli nieruchomość była położona na obszarze kilku gmin, stawała się ona własnością gminy, na obszarze której znajdowała się jej większa część. Gmina ponosiła odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela.
Powyższe regulacje zostały jednak uznane przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodnie z art. 2 i art. 165 Konstytucji, i utraciły moc prawną z dniem 15 lipca 2006 roku.
Od 2011 roku możliwe jest natomiast przekazanie nieruchomości. Zgodnie z normą art. 902 1 k.c., przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości. Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości.
Przedmiot umowy przekazania nieruchomości
Pomimo że prima facie umowa przekazania nieruchomości przypomina umowę darowizny, obu czynności prawnych nie można ze sobą utożsamiać. Wedle treści art. 9021 §1 k.c. przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości. Regulacja §2 uzupełnia §1 w zakresie określenia, kiedy Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania. Tak więc Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości.
Strony umowy przekazania
Stronami umowy przekazania nieruchomości jest właściciel nieruchomości, a więc co do zasady każdy podmiot prawa, któremu przysługuje własność przedmiotowej nieruchomości. Drugą stroną rzeczonej czynności prawnej jest natomiast gmina albo Skarb Państwa. Jak wskazano w literaturze przedmiotu, gminą właściwą do zawarcia umowy jest gmina miejsca położenia nieruchomości, a jeżeli nieruchomość jest położona na terenie kilku gmin, właściciel ma możliwość wyboru gminy, do której skieruje zaproszenie do zawarcia umowy. Odmowa zawarcia umowy przez zaproszoną gminę daje możliwość skierowania zaproszenia do następnej gminy współwłaściciela lub też wystosowania zaproszenia bezpośrednio do Skarbu Państwa, tj. z pominięciem pozostałych gmin. Wydaje się także dopuszczalne skierowanie zaproszenia do wszystkich gmin jednocześnie z propozycją nabycia przez nie nieruchomości na współwłasność w częściach ułamkowych. (Tak E. Niezbecka, Komentarz do art. 9021 Kodeksu cywilnego (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, pod red. A. Kidyba, Wolters Kluwer 2010.)
Odpowiedzialność za wady nieruchomości
Zgodnie z normą art. 9022 k.c., jeżeli strony nie postanowiły inaczej właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady. Jak wynika z powyższego zasadą jest brak odpowiedzialności właściciela za wady nieruchomości. Nie jest to reguła bezwzględna ale mająca charakter dyspozytywny. Strony umowy mogą bowiem zawrzeć w niej postanowienie nakładające na właściciela nieruchomości odpowiedzialność za jej wady. Jeżeli tego nie uczynią, właściciel pozostaje wolny od rzeczonej odpowiedzialności.
Podstawa prawna:
Art. 9021, art. 9022 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
