Należy udać się do urzędu gminy
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki rolnej przeznaczonej do przekształcenia w budowlaną trzeba dokładnie sprawdzić wszelkie informacje na jej temat w urzędzie gminy, na terenie której położona jest nieruchomość. Najważniejszą bowiem sprawą jest ustalenie, czy gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie w tym planie ma przedmiotowa działka. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że zakup nieruchomości w gminie, która nie posiada aktualnego planu zagospodarowania jest dość ryzykowne z uwagi na fakt, że nie wiadomo jakie będzie przeznaczenie jej w przyszłości i jakie będą plany dla gruntów sąsiednich (np. budowa na tym terenie będzie niemożliwa lub w pobliżu budowana będzie autostrada).
Decyzja o warunkach zabudowy
Jeżeli w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas można złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak jej wydanie jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
– co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
– teren ma dostęp do drogi publicznej,
– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
– teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne,
– decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Zmiana przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
W sytuacji, gdy dla danej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego to on przesądza o jej statusie. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną polega na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i wyłączeniu jej z produkcji rolnej. Należy jednak pamiętać, że odrolnienie wymaga spełnienia kilku warunków.
– w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka powinna zostać przeznaczona na cele nierolnicze i nieleśne,
– musi być wydana decyzja określająca warunki wyłączenia gruntów z produkcji rolnej,
– konieczne jest faktyczne wyłączenie gruntów z produkcji rolnej przez właściciela (musi zaprzestać prowadzenia na nich produkcji rolnej),
– należy wnieść opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Jeżeli postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego nie dopuszczają budowy na danej działce, wówczas w urzędzie gminy można złożyć pisemny wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowy wniosek powinien zawierać precyzyjne określenie położenia działki (potrzebne dane należy wcześniej sprawdzić w ewidencji gruntów rolnych) oraz podanie celu, na jaki ma być ona przeznaczona, tzn. czy ma to być budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wielorodzinne czy też usługowe itp. Trzeba jednak mieć na uwadze, że gminy nie mają określonego terminu, w ciągu którego byłyby zobligowane do rozpatrzenia wniosku i uwzględnienia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie ma też innych środków prawnych, którymi wnioskodawcy mogliby dyscyplinować gminy w tym zakresie. Osoby zainteresowane przekształceniem gruntu rolnego w budowlany powinny więc w wielu przypadkach uzbroić się w cierpliwość.
Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Po dokonaniu zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić do właściwego wydziału starostwa powiatowego z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Warto wiedzieć, że od stycznia 2009r. grunty rolne wszystkich klas, znajdujące się w granicach administracyjnych miasta zostały odrolnione z mocy prawa. Uproszczono procedura obejmuje również grunty na obszarach wiejskich, ale wyłącznie klasy od IV do VI, natomiast w pozostałych przypadkach potrzebny jest taki wniosek. Dlatego też trzeba wcześniej zapoznać się z gleboznawczą klasyfikacją gruntów, w której wyrażona jest klasa bonitacyjna użytku rolnego. Do wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy dołączyć:
– dokument potwierdzający prawo własności (akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej),
– wypis z planu zagospodarowania,
– wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej,
– mapę z planem działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczeniem terenu, który zostać wyłączony z produkcji rolnej i bilansem powierzchni.
Opłaty za przekształcenie
W przypadku przekształcenia działek rolnych w budowlane występują dwa rodzaje opłat: jednorazowa i roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntu z użytkowania rolniczego, która zależy od klasy gruntu. Z kolei opłatę roczną w wysokości 10% jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat a w wypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres jego trwania, nie dłużej jednak niż przez 20 lat. Stawki opłat określa Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2013r., poz. 1205). Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Co istotne, nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:
– do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,
– do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
