Zgodnie z treścią art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Pamiętajmy, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności. Przywołany przepis powoduje daleko idące konsekwencje i wkracza w sferę własności danej osoby. Instytucja ta niewątpliwie stanowi ingerencję w prawo własności, które podlega szczególnej ochronie na podstawie Konstytucji RP. Właściciel musi jednak zdawać sobie sprawę z nałożonych na niego obowiązków wynikających z faktu zamieszkiwania, czy też użytkowania danego lokalu. Jak podkreśla sąd apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 27 września 2012 r. (sygn. akt I ACa 407/12), stosowanie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi ostateczną ochronę innych uprawnionych podmiotów, tj. właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, przed uporczywym, niesumiennym postępowaniem innego członka wspólnoty, naruszającym z kolei ich wspólny interes.
Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 lipca 2013 r. (sygn. akt SK 12/12), art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat, jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji. W ocenie Trybunału art. 16 ust. 1 omawianej ustawy przewiduje ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza ona wskazanych przepisów konstytucji. Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Art. 16 ust. 1 przedmiotowego aktu prawnego zapewnia także inną wartość konstytucyjną -konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu. Trybunał uznał, że art. 16 ust. 1 przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali. Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości. Wówczas art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali. Zgodnie z wyrokiem sądu apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2006 r. (sygn. akt VI ACa 353/06), omawiany artykuł jest przepisem dość drastycznym, rygorystycznym, skutkującym ostrymi sankcjami i daleko idącymi konsekwencjami wobec ingerowania w prawo własności. Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie faktu długotrwałego zalegania z opłatami na chwilę orzekania, przy czym dowód tego faktu, a także rodzaju i wysokości zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń w oparciu o omawianą normę.
