Przyznawanie mieszkań w gminie

Zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych gminy należy do jednych z podstawowych zadań własnych gminy. Prawo do lokalu jest jednym z podstawowych uprawnień polskich obywateli, czego wyraz znajdziemy w samej Konstytucji RP. Zgodnie z treścią art. 75 ust. 1 ustawy zasadniczej, władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Powierzchnia lokalu socjalnego

Drugim ważnym aktem prawnym w omawianej materii jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z zapisami powyższej ustawy, lokalem socjalnym jest lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Gmina obowiązana jest tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wszystkich wymagających tego członków wspólnoty samorządowej, nie zaś jedynie tych członków wspólnoty, którzy w gminie są zameldowani i to wyłącznie na pobyt stały.

O prawie do lokalu decyduje dochód

Tak naprawdę kryterium decydującym o prawie do lokalu socjalnego jest uzyskiwanie niskiego dochodu, a niekiedy nawet jego brak. Lokale socjalne są wyodrębniane z mieszkaniowego zasobu danej gminy. Tak naprawdę każda gmina decyduje sama o ilości takich nieruchomości, w praktyce ich liczba jest zatem różna dla różnych gmin w kraju. Niezależnie od tego, każda gmina musi ustalić konkretne reguły odnosząc się do kwestii wynajmu takich lokali. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
• tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
• kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

Umowa najmu z gminą

Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony, może być przy tym zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale określonej rady gminy. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Pamiętajmy, że stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 28 marca 2012 r. (sygn. akt II SA/Go 156/12), ustawa o ochronie praw lokatorów upoważnia radę gminy do określenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego. Wykładnia celowościowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że chodzi w nim o ustalenie przez gminę dochodu maksymalnego, powyżej którego dana osoba nie będzie kwalifikowała się do zawarcia umowy najmu. Tym samym rada gminy została upoważniona do ustalenia granicznej wysokości dochodu, przekroczenie której dyskwalifikować będzie ubiegającego się o najem do zawarcia umowy. Odmienne rozumienie pojęcia wysokości dochodu niż jako "kryterium dochodowego" w postaci dochodu maksymalnego prowadziłoby do absurdalnego wniosku, że gmina nie ma obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób najbiedniejszych. Tymczasem z art. 20 ust. 1 ustawy wynika w sposób jednoznaczny, że mieszkaniowy zasób gminy jest tworzony w celu realizacji zadań wynikających z art. 4 ww. ustawy, czyli m.in. w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Na zakończenie ważna informacja, prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

Podstawa prawna:

[art. 75 ust. 1 Konstytucji (Dz.U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483)]

[art. 4, art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. Nr 150 j.t.)]