Sytuacja prawna balkonu w budynku wielolokalowym nie jest jasna z prawnego punktu widzenia. Przepis art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali określa jedynie, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Ustawa nie posługuje się pojęciem "balkon" jednakże wskazany przepis ma charakter jedynie przykładowy, co sugeruje, że pomieszczeń określonych mianem "pomieszczeń przynależnych" mogą być zaliczone także inne nie wymienione w ustawie.
Taki stan rzeczy utrudnia dokonanie kwalifikacji statusu prawnego balkonu, która jest niezbędną przesłanką wskazania właściwego podmiotu zobowiązanego z mocy art. 13 ust. 1 albo art. 14 ustawy o własności lokali do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonu w należytym stanie, w tym obejmujących również koszty jego remontu wymagającego naprawy także konstrukcyjnych elementów balkonu. Bezspornym jest, że balkon jest częścią budynku, co potwierdził także Wojewódzki Sąd Administracyjny z siedzibą w Lublinie w wyroku z dnia 20 maja 2010 roku (sygn. Akt II SAB/Lu 20/10) stwierdzając, że balkon w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, stanowi element obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Tym samym ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, czy służy on wszystkim właścicielom czy też jest przeznaczony wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego.
W sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego. W takim przypadku balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 3 października 2002 roku sygn. akt III RN 153/01). Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w uchwale z dnia 7 marca 2008 roku sygn. akt III CZP 10/08 stwierdzając, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
Jarosław Olejarz
Radca prawny
Podstawa prawna:
[art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokalu]
[art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokalu]
