Spis treści
Zgłoszenie remontu dokonuje się w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu. Część prac będzie jednak wymagać pozwolenia na budowę, przykładowo wymurowanie kominka będzie wymagać pozwolenia na budowę, a nie zgłoszenia (tak samo jak np. zamurowanie okna lub drzwi, jeżeli zmienia się ich wielkość, dobudowa tarasu, adaptacja poddasza, piwnicy na cele mieszkaniowe).
Wykonanie prac budowlanych przez dokonania zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia stanowi samowolę budowlaną. Za samowolę budowlaną uważa się wszelkie dobudówki czy przebudowę, rozbudowę istniejącego budynku, jeżeli roboty objęte są obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, a osoba dokonująca tych prac takiego zezwolenia nie uzyskała (samowolą budowlana jest również wystąpienia istotnych odstępstw od tego, co zawierały zatwierdzone projekty oraz braku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu).
Legalizacja samowoli
Jeżeli już dokonaliśmy takich prac budowlanych bez zgłoszenia, to w zasadzie inspektorat nadzoru budowlanego, może nałożyć kartę administracyjną (do kwoty 5.000 zł), a także nakazać nam likwidację samowoli budowlanej (przywrócenie do stanu pierwotnego), chyba że uda się nam zalegalizować samowolę budowlaną. Nadzór budowlany może zalegalizować samowolę budowlaną, jeżeli zostaną przygotowane i przekazane odpowiednie dokumenty. W przypadku robót, które wymagały pozwolenia na budowę należy przedstawić zaświadczenie o ich zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy oraz projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także, gdy zostanie uiszczona opłata legalizacyjna. W przypadku niedostarczenia wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym terminie nadzór budowlany może wydać decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie wszystkich wymaganych dokumentów traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została już zakończona. Po zbadaniu przedmiotowych dokumentów nadzór budowlany wydaje stosowną decyzję o zatwierdzeniu samowoli budowlanej. Zbliżona procedura legalizacyjna do opisanej w wypadku budów wykonanych bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu starosty (lub wojewody) obowiązuje w przypadku obowiązku zgłoszenia. Trzeba więc przygotować dokumenty, jak w przypadku pozwolenia na budowę. Nadzór sprawdza także, czy inwestycja nie narusza przepisów. Zasadniczą różnicą pomiędzy legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej.
Opłata legalizacyjna
Jak już wyżej wskazano warunkiem legalizacji samowoli budowlanej jest zapłata opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej ustala się w zależności od kategorii obiektu i jego wielkości. Nie uiszczenie opłaty legalizacyjnej uniemożliwia wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, a jeśli budowa nie została jeszcze zakończona – również decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót. Wysokość opłaty legalizacyjnej stanowi suma opłat obliczonych dla poszczególnych kategorii. Opłata jest równa iloczynowi współczynników kategorii obiektu (k) oraz wielkości obiektu (w), które zostały określone w załączniku do ustawy Prawo budowlane oraz kwoty 50×500 zł, tj. 25.000 zł (w przypadku, gdy roboty budowlane wymagały uzyskania pozwolenia na budowę). W przypadku robót budowlanych, które nie wymagały pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, opłata wynosi 2.500 zł lub 5.000 zł. Zasadniczo w przypadku nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej trzeba liczyć się z koniecznością rozbiórki – przywrócenia do stanu poprzedniego. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są obiekty, których budowa zakończyła się przed rokiem 1995. W przypadku legalizacji takich samowoli budowlanych nie ponosi się żadnych opłat.
Przedawnienie samowoli
W praktyce postępowanie legalizacyjne jest dość skomplikowane, biorąc pod uwagę zwłaszcza fakt, że w różnym okresie obowiązywały różne przepisy Prawa budowlanego, które zasadniczo nie przewiduje instytucji przedawnienia. Oznacza to, że w praktyce wykonana samowola budowlana przed 10 laty także wymagać będzie legalizacji, tak samo jak te wcześniejsze lub późniejsze. Zgodnie z treścią art. 103 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane samowola budowlana powstała przed 01.01.1995 roku podlega legalizacji na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 października 1974 roku Prawo budowlane. Do dnia 11 lipca 2003 roku Prawo budowlane zawierało przepis, który wyraźnie stanowił, że nie można nakazać rozbiórki samowolnie postawionego budynku jeżeli upłynęło 5 lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, a jego istnienie nie narusza przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie przepis taki nie obowiązuje i w razie samowoli budowlanej, a instytucja przedawnienia w zasadzie nie istnieje.
Ponadto należy pamiętać, że zgodnie z treścią art. 90 Prawa budowlanego każda samowola budowlana należy do przestępstw, które zagrożone są karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. Tego rodzaju czyn ulega jednak przedawnieniu zgodnie z art. 101 § 1 pkt 4 kodeksu karnego, zgodnie z którym, tego rodzaju występek przedawnia się z upływem 5 lat od czasu popełnienia.
Jarosław Olejarz
Radca prawny
Podstawa prawna:
[art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego]
[art. 49 Prawa budowlanego]
[art. 90 Prawa budowlanego]
[art. 103 Prawa budowlanego]
[art. 101 § 1 pkt. 4 k.k.]
