Jeżeli część wznoszonych budowli (budynku lub urządzenia) znalazła się na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu sąsiedniego, należy wówczas mówić o przekroczeniu granic gruntu sąsiedniego. Przekroczenie granic gruntu sąsiedniego może nastąpić z winy umyślnej albo nie umyślnej. Jeżeli sąsiad nie miał zamiaru naruszyć naszego gruntu, rozwiązania należy szukać w treści art. 151 Kodeksu cywilnego, który znajduję zastosowanie przy przekroczeniu granic gruntu sąsiedniego bez winy umyślnej.
W takim przypadku, właściciel gruntu naruszonego ma prawo żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu. Cenę za wykupienie części gruntu należy ustalać przy uwzględnieniu cen rynkowych, a wynagrodzenie za ustanowienie służebności według okoliczności konkretnej sprawy. Właściciel naruszonej nieruchomości może również domagać się swych roszczeń na tej części naruszonej nieruchomości, która na skutek budowy utraciła dla niego znaczenie gospodarcze. Utrata znaczenia gospodarczego powinna być oceniona według kryteriów obiektywnych. Właścicielowi naruszonej nieruchomości służyć będzie roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego, mimo przekroczenia granicy bez winy umyślnej, o ile bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Niewspółmiernie wielka szkoda nastąpi, gdy porównanie uszczerbku, jaki poniesie budujący na skutek przywrócenia stanu poprzedniego, z uszczerbkiem, jaki poniesie właściciel na skutek nierozebrania części budynku lub innego urządzenia przekraczającego granicę jego nieruchomości, doprowadzi do wniosku, że uszczerbek właściciela jest w zdecydowanym stopniu większy niż uszczerbek budującego.
Jeśli właściciel nieruchomości, którego granice przekroczono przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, nie dokona wyboru przyznanych mu w art. 151 Kodeksu cywilnego roszczeń, wówczas uprawnienie to nie przechodzi (jak w zobowiązaniach przemiennych) na właściciela wznoszącego budowlę. Temu ostatniemu służy wówczas wyłącznie roszczenie z art. 231 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym, samoistny posiadacz w dobrej wierze, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel gruntu przeniósł na niego własność zajętej na ten cel działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, jeżeli do przekroczenia granic gruntu sąsiedniego nastąpiło z winy umyślnej. W takim wypadku, właścicielowi gruntu, którego własność została naruszona może zgodnie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego domagać się roszczenia negatoryjnego przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, wówczas przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Należy pamiętać, że przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na odwróceniu stanu, jaki powstał na skutek wkroczenia w cudzy przedmiot, natomiast zaniechanie dalszych naruszeń oznacza zaprzestanie bezprawnej ingerencji w sferę cudzego prawa własności.
J/GB
