Spis treści
Czy prawo własności ma swoje granice?
Na tak postawione pytanie trzeba odpowiedzieć twierdząco. Już zasygnalizowano we wstępie, że własność ma swoje punkty graniczne, przekroczenie których sprawia, że właściciel zachowuje się niezgodnie z prawem. Rodzi to pewne konsekwencje zarówno dla samego właściciela, jak i osób, które na skutek jego zachowania ucierpiały, gdyż wówczas zachowanie właściciela nie jest wykonywaniem prawa, a działaniem wbrew prawu.
Rozważania zacznijmy od definicji prawa własności. Własność nie jest w swej istocie niczym materialnym. Jest ona prawem, i to nie byle jakim, lecz najdonioślejszym spośród wszystkich wyróżnionych przez prawo rzeczowe. Stanowiący o definicji własności (czy też o treści własności) przepis brzmi: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Treść tego przepisu, czyli to, co zostało w ramach przepisu wyrażone, wskazuje właśnie granice prawa własności. Mamy trzy punkty graniczne wykonywania prawa własności (innymi słowy, trzy ograniczenia tego, pozornie nieograniczonego, prawa). Są to:
- ustawy,
- zasady współżycia społecznego,
- społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.
Jeśli jakieś zachowanie właściciela stoi w sprzeczności z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, z zasadami współżycia społecznego, to zachowanie to należy uznać za nieuprawnione. Innymi słowy, zachowanie takie nie mieści się w treści prawa własności i jako takie nigdy nie powinno mieć miejsca.
Wyżej przytoczona definicja prawa własności wskazuje, że właściciel może z rzeczy korzystać. Jeżeli zatem omawiane prawo odnosi się do domu jednorodzinnego, właściciel może w domu tym mieszkać, może przyjmować w nim gości, pracować itp. Oprócz korzystania z rzeczy właściciel może nią rozporządzać (czyli np. może dom sprzedać, obciążyć służebnością lub darować). Ponadto, do uprawnień właściciela należy także pobieranie dochodów z rzeczy (dochodem z domu może być np. czynsz najmu). Zważywszy na powyższe przytoczenia można stwierdzić też, co oczywiste, że właściciel może swoją rzecz posiadać, czyli władać nią z wyłączeniem innych osób.
Kłopotliwe relacje sąsiedzkie
Oddziaływanie zakłócające sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości nosi miano immisji i – jak już wspomniano – jest przekroczeniem granic wykonywania prawa własności.
Immisją jest działanie, które zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej:
- ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, i
- stosunków miejscowych.
Dane działanie jest immisją, jeżeli przekracza przeciętną miarę (np. zagraża zdrowiu lub życiu ludzi czy zwierząt albo sprowadza groźbę powstania szkód majątkowych) i owa przeciętna miara wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie. Pierwsze z nich stanowią skutek uboczny działania właściciela. Drugie natomiast polegają na celowym oraz bezpośrednim oddziaływaniu na nieruchomości sąsiednie. Wskazuje się, że immisje bezpośrednie, które są zakazane przez prawo, swym charakterem zbliżone są do fizycznej ingerencji z uwagi na to, że ujawniają się w celowym i bezpośrednim kierowaniu określonych substancji, takich jak ścieki czy pyły, na sąsiednią nieruchomość (por. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, wyd. 7, Warszawa 2008, s. 73-74). Jeżeli zatem w sytuacji, gdy graniczą ze sobą dwie nieruchomości (grunty z zabudową jednorodzinną), właściciel jednej z nich specjalnie, celowo pali liście (w ramach jesiennych porządków) na swoim terenie akurat wtedy, gdy jego sąsiad z całą rodziną usiadł w ogrodzie do obiadu, jest to immisja bezpośrednia. Podobnie należy ocenić przypadek, gdy jeden z właścicieli celowo wylewa zawartość zbiornika przydomowej oczyszczalni ścieków na teren sąsiada.
Ciekawym przypadkiem jest też kierowanie nad teren sąsiedni tak modnych dzisiaj, dostępnych dla każdego, dronów, czyli zdalnie sterowanych zabawek, wyposażonych często w wysokiej jakości urządzenie służące rejestracji obrazu i dźwięku. Wydaje się, że tego rodzaju działanie zasługuje na dezaprobatę i – gdy kamera jest włączona – stanowi naruszenie prywatności (zwłaszcza, gdy nagranie trafia do sieci). Należy jednak zachować powściągliwość przy zaliczaniu tego zachowania do zbioru immisji. Jest to raczej naruszenie dobra osobistego w postaci prawa do prywatności czy nietykalności mieszkania, gdyż nie jest nierozerwalnie związane z nieruchomością.
Za bezpośrednią immisję powinno zostać uznane ponadto celowe doprowadzenie przez właściciela lokalu mieszkalnego znajdującego się na pierwszym piętrze do zalania wodą mieszkania położonego na parterze. Do przykładów immisji pośredniej natomiast zaliczyć można sytuację, w której właściciel domu jednorodzinnego prowadzi remont elewacji, skutkiem czego ubocznie dochodzi do powstania znacznej ilości pyłów niesionych przez wiatr wprost na teren posesji sąsiada. W tak ukształtowanym przypadku zarówno powstanie owych pyłów ja również przedostanie się ich na teren posesji sąsiedniej nie jest objęte umyślnością. Immisją pośrednią może być również np. emisja fal dźwiękowych o wysokim natężeniu, jeżeli zakłócają one korzystanie z nieruchomości sąsiednich.
Jak walczyć z immisjami?
Najlepszą metodą, w myśl zasady głoszącej, że zgoda buduje a niezgoda rujnuje, jest rozmowa i próba dojścia do porozumienia z sąsiadem. Dopiero wówczas, gdy zawodzi perswazja, z pomocą przychodzi twarde prawo.
W przypadku immisji bezpośredniej zastosowanie ma przepis art. 222 § 2 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego uregulowania przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jest to tzw. roszczenie negatoryjne.
Zakłócanie korzystania z nieruchomości na drodze immisji jest, obok pozbawienia władztwa nad rzeczą, naruszeniem prawa własności. Naruszenie to – w odniesieniu do podanych wyżej przykładów – przejawia się np. przez zniszczenie wewnętrznych części ścian mieszkania na skutek zalania wodą lub zniszczenie ogrodu czy podmycie ogrodzenia wskutek wylania nieczystości, a także uniemożliwienie normalnego korzystania z nieruchomości (tj. zjedzenia obiadu z rodziną w ogrodzie na skutek drażniącego dymu).
Za literaturą przedmiotu należy zaakcentować, że roszczenie negatoryjne ma zastosowanie w przypadku immisji pośrednich wówczas, gdy immisje te przewyższają przeciętną miarę. Owa miara wyznaczona została za pomocą kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości jak również stosunków miejscowych (por. E. Gniewek, Prawo… op. cit., s. 74), o czym mowa w dalszej części rozważań.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe
Przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości należy rozumieć zgodny z prawem cel jej powstania. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie domów jednorodzinnych w „sypialnej” dzielnicy miasta jest zupełnie inne niż społeczno-gospodarcze przeznaczenie fabryki samochodów, która – z uwagi na emisję hałasu – w zasadzie winna być usytuowana zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwie najdalej od zabudowań mieszkalnych. Tym samym właściwy dla obiektów przemysłowych próg hałasu, emisji gazów, pyłów, fal elektromagnetycznych itp. będzie zupełnie inny aniżeli w przypadku obiektów typowo mieszkalnych. W ramach kryterium stosunków miejscowych należy brać pod uwagę charakter otaczającego nieruchomość terenu. To, co nie przekracza przeciętnej miary w mieście (hałas poruszających się pojazdów, krzyki mieszkańców, zapach spalin, smog, odgłosy wydobywające się z zakładów pracy itp.), na terenach podmiejskich (np. osiedla sypialne) albo wsiach – gdzie nawet styl życia jest zupełnie inny – będzie ową przeciętną miarę przekraczało.
Podstawa prawna:
Art. 140, art. 144, art. 222 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 121).
