Kiedy wręcza się zadatek?
Jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wynika to z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Strony mogą w inny sposób zapisać w umowie kwestie zadatku, niż przewidują przepisy Kodeksu cywilnego.
Zadatek może być wręczony przy każdego rodzaju umowie. Umowa może także w ogóle nie przewidywać wręczenia zadatku. Samo wpisanie do umowy kwestii związanych z zadatkiem to za mało, ważne jest bowiem, aby był on realnie wręczony przez jedną ze stron umowy drugiej. Tylko wtedy bowiem mają do niego zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zadatku, np. przepisy o zwrocie zadatku w razie niewywiązania się z postanowień umowy.Zadatek może występować w formie pieniężnej, i w takiej formie występuje najczęściej w praktyce, jak również w formie niepieniężnej (w formie rzeczy). Jeżeli zadatek ma formę rzeczy, jest to zwykle rzecz, która jest częścią zawartej przez strony umowy (np. akcesoria samochodowe w umowie sprzedaży samochodu).Kwestie zadatku mogą być też zapisane w umowie przedwstępnej.
Wysokość zadatku
Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek, co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa.
Jeśli strony umowy ustaliły w niej, że dadzą zadatek, a następnie nie został on dany, umowa taka nie zostaje zawarta. Przepisy przewidują bowiem, że jeśli strony prowadzą negocjacje, aby zawrzeć umowę, zostaje ona zawarta wówczas, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji (art. 72 Kodeksu cywilnego).
Według przepisów Kodeksu cywilnego świetle zadatkiem jest świadczenie dawane przy zawieraniu umowy. Powstaje w związku z tym wątpliwość, czy zadatkiem jest świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej, ale po zawarciu umowy. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03. W wyroku tym Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczenia.
Skutki niewykonania umowy
Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W niektórych sytuacjach nie jest możliwe zaliczenia zadatku na poczet świadczenia głównego. Do takiej sytuacji dochodzi przede wszystkim wtedy, gdy zadatek miał charakter rzeczowy, a przedmiotem umowy było świadczenie pieniężne. W takim wypadku, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi stronie, która go dała. W razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron wówczas stronie, która od umowy nie odstąpiła może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości.
Sam fakt wręczenia zadatku przy zawieraniu umowy nie oznacza automatycznie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Procedura ta ma zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony w umowie nie uregulowały kwestii zwrotu zadatku w inny sposób.
Kiedy zadatek ulega zwrotowi?
W niektórych wypadkach zadatek powinien być zwrócony i nie mają wówczas zastosowania przepisy dotyczące obowiązku zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku. Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji gdy:
- umowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd);
- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. w razie kradzieży rzeczy, które miały być przedmiotem sprzedaży);
- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).
Jak długo można się domagać zwrotu zadatku?
Jeśli druga strona umowy wycofa się z jej realizacji i nabywamy prawo do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a druga strona odmawia takiego zwrotu należy pamiętać o tym, że mamy oznaczony czas na domaganie się zwrotu zadatku. Do kwestii przedawnienia zadatku stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego). Według art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia dla roszczeń okresowych (np. z tytułu czynszu w umowie najmu) oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi trzy lata. Jeśli wskazane wyżej 3 lata miną, prawo do domagania się zwrotu zadatku ulega przedawnieniu.
Podstawa prawna:
· art. 118, art. 394 Kodeksu cywilnego
Aneta Mościcka
