Niezbędne elementy umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej.
Ważność umowy przedwstępnej zależy od zawarcia w niej istotnych elementów umowy ostatecznej. Przykładowo jeśli przedmiotem umowy będzie sprzedaż określonej partii towaru, umowa przedwstępna powinna określać wszystkie niezbędne elementy umowy sprzedaży, czyli określenie przedmiotu sprzedaży (czyli to, co będzie podlegało sprzedaży) oraz jego cenę.
Jeśli umowa przedwstępna nie zawiera istotnych elementów umowy przyrzeczonej oznacza to, że umowa przedwstępna nie została zawarta. Elementy niezbędne danej umowy zawierają zwykle przepisy Kodeksu cywilnego. Chodzi tu np. o wspomnianą wyżej umowę sprzedaży, czy też np. przewozu, leasingu itd. Czasami zdarza się, że strony umowy zawierają tzw umowę nienazwaną, która nie jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. W takim wypadku strony tej umowy same decydują o tym, jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna.
Strony umowy przedwstępnej mogą do niej wprowadzić dodatkowe postanowienia, których niewykonanie będzie dawało prawo stronom odstąpienia od tej umowy. Jednak zawsze umowa przedwstępna musi zawierać elementy niezbędne umowy ostatecznej.
Kiedy umowa ostateczna musi zostać podpisana?
Umowa przedwstępna nie musi zawierać terminu, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
W sytuacji gdy każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej – w takim wypadku jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).
Natomiast jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna może zawierać zarówno termin, jak i warunek, pod jakimi zostanie zawarta umowa ostateczna. Oznacza to, że strony umowy przedwstępnej mogą ustalić, że zawarcie umowy nastąpi w ciągu X dni od zrealizowania się warunku Y. W takiej sytuacji w umowie przedwstępnej musi być zawarty ten warunek.
Jeżeli strony zawrą w umowie przedwstępnej termin, w jakim zostanie zawarta umowa przyrzeczona trzeba to zrobić to zrobić dokładnie. W umowie przedwstępnej nie można zapisać np., że umowa ostateczna zostanie zawarta po zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, ponieważ zapis ten jest nieprecyzyjny i nie daje odpowiedzi na pytanie, kiedy zostanie zawarta umowa ostateczna.
Strony mogą określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez podanie daty, do której lub w której ma być zawarta umowa przyrzeczona lub też dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim ma być zawarta umowa ostateczna.
Skutki uchylania się od podpisania umowy ostatecznej
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 k.c.). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, jaki będzie przysługiwał z tego tytułu.
Jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Jeśli strona umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarcie tej umowy i zastępuje tę umowę.
Może się zdarzyć, że niezawarcie umowy ostatecznej nastąpi na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, np. kupujący nie otrzyma kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości, pomimo wcześniejszej pozytywnej promesy banku. Np. jeżeli firma starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy ostatecznej.
Często przy umowie przedwstępnej sprzedaży kupujący daje sprzedającemu zadatek. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien zostać zwrócony.
Podatek od umowy przedwstępnej
Zasadą jest, że do zawartych umów cywilnoprawnych płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych, np. od sprzedaży nieruchomości. Katalog czynności prawnych, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych zawiera art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 101, poz. 649 z późn. zm., dalej: u.p.c.c.). Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że czynności cywilnoprawne, których nie zawiera art. 1 u.p.c.c. nie podlegają temu podatkowi. Art. 3 ust. 2 u.p.c.c. przewiduje, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.
Oznacza to, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy, np. sprzedaży będzie powodowało po stronie kupującego obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
