Zgodnie z treścią art. 296 KC, nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. W takim przypadku będziemy mieli do czynienia ze służebnością osobistą. Musimy jednak pamiętać, że powyższy przepis nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążenia nieruchomości służebnością osobistą wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomościami. Przepis ten określa jedynie treść służebności osobistej i zezwala na obciążenie tym prawem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, ale ani nie zawiera kryteriów ustanowienia służebności osobistej na jednostronne żądanie osoby nie będącej właścicielem nieruchomości ani nie stwarza roszczenia o ustalenie takiej służebności.
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się tak naprawdę według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Każdorazowo zatem służebność osobista dotykająca określonej osoby będzie przedstawiała się inaczej. Treść służebności powinien wynikać przede wszystkim z samej umowy ustanawiającej to ograniczone prawo rzeczowe, ewentualnie z orzeczenia sądowego lub konkretnej decyzji administracyjnej. Osobiste potrzeby uprawnionego, zasady współżycia społecznego oraz miejscowe zwyczaje powinny pełnić jedynie pomocniczą rolę przy ustalaniu zakresu danej służebności – stosujemy je zatem wtedy, gdy z umowy wiążącej strony nic w tej materii nie wynika.
Jednymi z ważniejszych zapisów KC w omawianym zakresie są te, które stanowią, że służebności osobiste są niezbywalne i wygasają najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Pamiętajmy, że nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Wyjątkiem od tej reguły jest jednak art. 301 KC, zgodnie z którym mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. W porównaniu ze służebnością osobistą w ogólności, służebność mieszkania obejmuje zwiększony rozmiar możliwych korzyści uprawnionego. Służy ona ochronie osób, zwłaszcza tych które jeszcze lub już nie są w stanie pracować jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku, lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia. Służebność ta uprawnia osobę, której przysługuje nie tylko prawo do korzystania z mieszkania, lecz również z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Są to uprawnienia tak szerokie, że treść tej służebności jest podobna do treści użytkowania. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
Żadna służebność osobista nie może niestety zostać nabyta w drodze zasiedzenia, tak jak może mieć to miejsce w przypadku służebności gruntowych.
