W zakwestionowanym art. 4 ust. 8 ustawy budzi wątpliwości zasada, że – po zaskarżeniu do sądu zmiany opłat za użytkowanie lokali – użytkownik ma wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości. Zasada ta nie uwzględnia obowiązujących przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które wyraźnie różnicują tryb postępowania przy opłatach pobieranych na pokrycie kosztów niezależnych od właściciela. Art. 81 ust. 3 ustawy nakłada na wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek udostępniania na ich stronach internetowych pełnej treści statutu, regulaminów, uchwał i protokołów z obrad organów spółdzielni, a także protokołów z lustracji i rocznych sprawozdań finansowych. Nałożenie powyższego obowiązku wyłącznie na spółdzielnie mieszkaniowe jest równoznaczne z ich dyskryminacją. Art. 82 ust. 3 i 4 ustawy ograniczając długość kadencji rady nadzorczej i czas pełnienia mandatu członka tej rady jest, zdaniem wnioskodawcy, niezgodny z konstytucyjną zasadą równości. W stosunku do żadnego innego rodzaju spółdzielni, ani w stosunku do żadnego innego typu podmiotu prywatnego takiego ograniczenia nie ma.
Według wnioskodawcy art. 83 ust. 1 ustawy określający zasady i warunki odbywania walnego zgromadzenia w częściach ma istotne luki prawne, których skutkiem może być zanarchizowanie procesu decyzyjnego tego organu. Ustawowy nakaz odbywania walnych zgromadzeń członków we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych jest zaś "złudną wiarą w demokrację bezpośrednią". Zakwestionowany art. 11 ust. 11 pkt 2 ustawy dopuszcza możliwość podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dopiero, gdy członek jest w zwłoce z uiszczaniem opłat za użytkowanie lokalu za 6 miesięcy. Zachodzi tu brak jednolitości z ustawą o ochronie praw lokatorów, zgodnie, z którą właściciel nieruchomości jest uprawniony do rozwiązania stosunku prawnego z lokatorem zalegającym z opłatami, za co najmniej 3 miesiące, co jest sprzeczne z zasadą równości określoną w konstytucji.
Art. 26 ust. 1 ustawy narzucając członkom spółdzielni mieszkaniowych prawno-organizacyjną formę wspólnoty mieszkaniowej, jako formę zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, ogranicza konstytucyjną wolność zrzeszania się. Skutkiem tego każdy właściciel, który nie wystąpi ze spółdzielni, będzie zmuszony do przynależności do dwóch organizacji.
Porządkowanie stanu prawnego gruntu powoduje skutki finansowe dla wszystkich członków posiadających spółdzielcze prawa do lokali położonych w danej nieruchomości, w tym również członków nie zainteresowanych wyodrębnianiem własności lokali. Przyznanie w art. 35 ust. 21 ustawy nawet pojedynczym osobom, mającym roszczenie o przeniesienie własności lokalu, prawa decydowania, czy w procesie porządkowania stanu prawnego gruntów spółdzielnia może wystąpić o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego czy o prawo własności gruntu narusza konstytucyjną zasadę równości. Zakwestionowany art. 48 ustawy nakazuje nieodpłatne przenoszenie przez spółdzielnię własności lokali na najemców mieszkań w budynkach przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe od jednostek państwowych nieodpłatnie. Przepis ten praktycznie wyłącza swobodę rozporządzania przez spółdzielnie przysługującym im prawem własności.
Art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw nakazuje spółdzielni umorzyć – z dniem wejścia w życie tej ustawy – kwotę należną od członka za dokonane po 23 kwietnia 2001 r. przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na własnościowe, pod warunkiem, że dokonana spłata pokrywa całkowite koszty budowy lokalu. Zdaniem wnioskodawcy jest to ingerencja ustawodawcy w treść zawartych umów, zgodnych z przepisami ustawowymi obowiązującymi w dniu zawierania tych umów.
Zakwestionowany art. 10 ust. 1 ustawy nowelizującej nakazuje uwzględnianie dotychczasowego stażu członka rady nadzorczej przy stosowaniu przepisu zakazującego pełnienia mandatu członka rady nadzorczej dłużej, niż przez 2 kolejne kadencje. W stosunku do żadnego innego rodzaju spółdzielni ani w stosunku do żadnego innego typu podmiotu prywatnego takiego ograniczenia nie ma, co narusza zasadę równości. Z kolei art. 12 ustawy nowelizującej określa dzień 31 lipca 2007 r. jako termin jej wejścia w życie, co oznacza zaledwie 18 dniową vacatio legis. Zakwestionowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jak też przepisy samej ustawy nowelizującej zmieniają fundamentalne zasady prawno-organizacyjne i ekonomiczne działania ok. 5 tys. spółdzielni mieszkaniowych. Wymaga to odpowiedniego czasu na prace przygotowawcze. Zakwestionowany art. 93a ustawy z 16 września 1982 roku – Prawo spółdzielcze w brzmieniu nadanym ustawą z 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ustanawia w zasadzie nadzór administracyjny ministra właściwego do spraw budowlanych nad działalnością spółdzielni mieszkaniowych. Zdaniem wnioskodawcy takie uprawnienie ministra wykracza poza kompetencje Rady Ministrów określone konstytucją.
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że:
– art. 4 ust. 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest niezgodny z art. 32 ust. 2 konstytucji.
– art. 4 ust. 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest niezgodny z art. 32 ust. 2 konstytucji.
– art. 4 ust. 8 zdanie drugie powyższej ustawy, w zakresie w jakim dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 konstytucji.
– art. 81 ust. 3 powyższej ustawy rozumiany w ten sposób, że dotyczy udostępniania wskazanych w nim dokumentów wyłącznie członkom spółdzielni mieszkaniowej, jest zgodny z art. 51 ust. 1, 3 i 5 konstytucji oraz nie jest niezgodny z art. 49 i art. 51 ust. 2 i 4 konstytucji.
– art. 82 ust. 3 i 4 powyższej ustawy zgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji.
– art. 11 ust. 11 pkt 2 powyższej ustawy nie jest niezgodny z art. 32 konstytucji.
– art. 26 ust. 1 powyższej ustawy jest zgodny z art. 58 ust. 1 konstytucji oraz nie jest niezgodny z art. 75 konstytucji.
– art. 35 ust. 21 powyższej ustawy jest niezgodny z art. 32 konstytucji.
– art. 48 ust. 3 powyższej ustawy jest niezgodny z art. 64 ust. 1 konstytucji.
– art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest niezgodny z art. 2 konstytucji.
– art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. jest niezgodny z art. 2 oraz art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji.
– art. 93a ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze nie jest niezgodny z art. 78 i art. 146 ust. 4 konstytucji.
W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie.
Art. 4 ust. 8 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że w przypadku zakwestionowania na drodze sądowej zasadności zmiany wysokości opłat, osoba uprawniona ponosi te opłaty w dotychczasowej wysokości. Obejmuje to opłaty zarówno te, które są niezależne od spółdzielni mieszkaniowej, jak i te, które od niej zależą. W takiej sytuacji obowiązek pokrycia różnicy między zaktualizowaną wysokością opłat, które muszą być poniesione, a opłatą wnoszoną przez osobę występującą na drogę sądową, obciąża całą spółdzielnię, a więc pozostałych spółdzielców. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego oznacza to nieuzasadnione naruszenie przez kwestionowany przepis zasady równości w zakresie ochrony praw majątkowych wszystkich spółdzielców.
Art. 35 ust. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. przyznaje osobie, której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie jego własności prawo decydowania, czy w procesie porządkowania stanu prawnego gruntów spółdzielnia mieszkaniowa pozostanie dysponentem prawa użytkowania wieczystego, czy też będzie musiała wystąpić o przeniesienie prawa własności gruntu. Tym samym wola wszystkich członków spółdzielni, która mogłaby być wyrażona w uchwale walnego zgromadzenia, zastąpiona została wolą jednego z jej członków. Wskutek wprowadzenia niniejszego unormowania dochodzi do określonego w kwestionowanym przepisie preferencyjnego traktowania sytuacji członka spółdzielni mieszkaniowej. Może on, bowiem swobodnie zadecydować o uszczupleniu majątku spółdzielni i jej poszczególnych członków poprzez ustanowienie obowiązku zapłaty wynagrodzenia z tytułu uzyskania własności gruntu, w wysokości równej jego wartości rynkowej, obniżonej o kwotę udzielonej bonifikaty. WedługTrybunału Konstytucyjnego, takie nierówne potraktowanie podmiotów podobnych, a więc poszczególnych członków spółdzielni mieszkaniowej, nie znajduje uzasadnienia z punktu widzenia celu regulacji.
Według Trybunału Konstytucyjnego, wynikająca z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ingerencja we własność prywatną idzie tak daleko, że nie znajduje należytego konstytucyjnego uzasadnienia. Spółdzielnia mieszkaniowa pozbawiona została nie tylko swobody podjęcia decyzji o zbyciu własności lub zachowaniu jej w swoim ręku, ale także odebrano jej wpływ na to, komu przypadnie własność lokalu, a ponadto – co jeszcze istotniejsze – ograniczono możliwość oddziaływania na ustalenie wysokości świadczenia pieniężnego przysługującego w zamian za utraconą własność. Tym samym, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, doszło do naruszenia istoty prawa własności poprzez wprowadzenie ograniczeń dotyczących podstawowego uprawnienia składającego się na treść prawa własności.
Kwestionowany art. 6 ust. 1 ustawy zmieniającej z 14 czerwca 2007 r. oznacza ingerencję ustawodawcy w umowne stosunki prawne ukształtowane pod rządami przepisów u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy zmieniającej. Ustawowo modyfikuje wcześniej ustalony obowiązek członka spółdzielni mieszkaniowej stanowiący ekwiwalent z tytułu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nabycia odrębnej własności lokalu. Tym samym ingeruje w prawo nabyte przez spółdzielnię mieszkaniową, a polegające na roszczeniu spłaty należności określonej w umowie zawartej z członkiem spółdzielni.
Art. 10 ust. 1 ustawy zmieniającej stanowi, że stosując przepis art. 82 ust. 3 u.s.m., zgodnie z którym nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej, liczbę kadencji oblicza się biorąc pod uwagę dotychczasowy staż członka rady nadzorczej. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, kwestionowany przepis oznacza arbitralną ingerencję w stosunki prawne powstałe w przeszłości i trwające nadal Ponadto kwestionowany przepis narusza konstytucję również poprzez ograniczenie autonomii decyzyjnej członków spółdzielni, którzy wcześniej obdarzyli zaufaniem określonych członków rady nadzorczej, a mimo to z dniem wejścia w życie niniejszej regulacji mandat niektórych członków wygasł z mocy prawa. Oznacza to ingerencję w wolność zrzeszania się nieznajdującą oparcia w konstytucyjnej zasadzie proporcjonalności.
