Sprawdź czego możesz domagać się od dewelopera

Przede wszystkim umowa

Każdy zakup nieruchomości musi nastąpić w formie umowy notarialnej, od 2012 r. dotyczy to także umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Pamiętaj, że koszty takiej umowy w połowie musi pokryć deweloper. Co powinno znaleźć się w treści kontraktu?

• strony, miejsce, data podpisania umowy deweloperskiej,
• cena nieruchomości i koszt przeniesienia własności lokalu na klienta,
• informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, właściciel lub użytkownik wieczysty, stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne i służebności),
• określenie położenia oraz istotnych cech budynku,
• sposób pomiaru powierzchni lokalu,
• powierzchnia lokalu, układ pomieszczeń, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, opis wykończenia,
• dane o rachunku powierniczym, ewentualnie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
• harmonogram płatności określający wysokość i terminy wpłat kolejnych rat,
• informacje o pozwoleniu na budowę (numer pozwolenia, informacja, czy jest prawomocne, czy zaskarżone, określenie instytucji, która je wydała),
• warunki odstąpienia od umowy (w tym warunki zwrotu pieniędzy wpłacanych przez nabywcę),
• określenie wysokości odsetek i kar umownych,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej,
• określenie terminu i sposób, w jaki deweloper zawiadomi klienta o odbiorze lokalu mieszkalnego,
• określenie terminów wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności lokalu na nabywcę oraz rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.

Odpowiedzialność za zewnętrzne firmy

Wybudowanie nieruchomości to jednak nie tylko sama umowa, wiąże się to bowiem z szeregiem różnych czynności, tym samym deweloper nigdy nie będzie w stanie zrealizować całej inwestycji bez pomocy innych wyspecjalizowanych przedsiębiorstw. Chodzi tu oczywiście o kwestię instalacji systemów dociepleniowych, kanalizacyjnych, energetycznych czy gazowych. Nic więc dziwnego, że deweloperzy muszą korzystać z pomocy firm zewnętrznych w zakresie realizacji własnego zobowiązania. Problem może się jednak pojawić, gdy taki zewnętrzny podmiot wadliwie wykona swoją usługę.

Zgodnie z regulacją art. 355 KC,  dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (jest to tzw. należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Dotyczy to tak naprawdę wszelkich czynności podejmowanych w związku z realizacją zaciągniętego zobowiązania – w naszym przypadku będzie to wybudowanie określonej nieruchomości. Nie ma przy tym żadnego znaczenia czy deweloper wykonuje swoje usługi samodzielnie czy przy pomocy innych osób lub przedsiębiorców. Tym samym oznacza to, że wadliwe wykonanie instalacji przez firmy zewnętrzne będzie rodzić odpowiedzialność dewelopera wobec niezadowolonych klientów. Jest to zgodne z treścią art. 429 i 430 KC – kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2007 r. (sygn. akt II CSK 113/07), przepis art. 429 KC, w warunkach w jego treści określonych, nakłada odpowiedzialność na powierzającego wykonanie czynności drugiemu, o ile powierzający czynności nie potrafi udowodnić, że nie ponosi żadnej winy w wyborze. Odpowiedzialność powierzającego wykonanie czynności drugiemu jest samodzielna i niezależna od odpowiedzialności sprawcy bezpośredniego. Jest to odpowiedzialność za własne czyny i za własną winę. Z kolei przewidziana w art. 430 KC odpowiedzialność zwierzchnika za podwładnego, a więc za czyn cudzy, ma charakter obiektywny i jest odpowiedzialnością za skutek. Może ona wchodzić w grę, jeżeli szkoda została wyrządzona osobie trzeciej przez podwładnego i nastąpiło to, po pierwsze, z winy podwładnego, i po drugie, przy wykonywaniu przez niego powierzonej mu czynności. Poza tym konieczne jest wykazanie związku przyczynowego między zachowaniem podwładnego a szkodą.

Deweloper nie może uchylać się od roszczeń drugiej strony umowy, związanych ze szkodą wyrządzoną przez firmę zewnętrzną działającą na jego polecenie. Nieważne w takiej sytuacji będzie podnoszenie argumentów, że czynności nie były wykonywane bezpośrednio przez dewelopera. Warto jednak w tym miejscu podkreślić, że deweloperowi przysługiwać będą roszczenia zwrotne względem podwykonawcy, który swoim zachowaniem doprowadził do powstania szkody i odpowiedzialności odszkodowawczej względem klientów.

Ochrona pieniędzy

Z pewnością bardzo ważną kwestią dla każdego przyszłego właściciela nieruchomości jest należyte zabezpieczenie pieniędzy. W rzeczywistości nieruchomość deweloperska nie jest bowiem wykupowana poprzez jednorazową wpłatę, lecz wpłatę ratalną. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każdy deweloper musi zapewnić nabywcom ochronę wpłacanych przez nich pieniędzy. Ustawa zobowiązuje go do założenia dla każdego przyszłego właściciela mieszkania rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Może to być:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Pieniądze na budowę lokalu będą więc gromadzone na specjalnym rachunku (jest to zabezpieczenie w razie upadłości dewelopera), ale nie trafią one bezpośrednio do dewelopera. Rachunek powierniczy ma gwarantować bezpieczeństwo dokonywanych wpłat i za jego pośrednictwem nabywca będzie się rozliczał z deweloperem.