Zgodnie z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Z tak wyrażona przez polskiego ustawodawcę zasadą wiąże się pojęcie immisji.
Immisjami określamy wszelkie działanie właściciela jednej nieruchomości, które wpływa na sposób korzystania z drugiej nieruchomości należącej już do kogoś innego. Jest to oczywiście działanie bezprawne, bowiem narusza w widoczny sposób prawo do władania rzeczą przez inną osobę. Tak naprawdę immisje mogą należeć do różnych kategorii w zależności od stopnia ich natężenia, a także rodzaju powodowanego zakłócenia w sąsiadujących działkach. W praktyce podział immisji jest czysto teoretyczny i powstał głównie na potrzeby doktryny prawniczej, niemniej jednak warto wiedzieć jak on wygląda.
Pierwszy i zasadniczy podział immisji obejmuje immisje pośrednie oraz bezpośrednie. Pierwsza kategoria pojawia się, gdy właściciel konkretnej nieruchomości w sposób pośredni i z reguły niezamierzony zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Praktyka pokazuje, że zakłócający nie ma świadomości tego, że jego zachowanie jest nadmierne i tym samym niezgodne z prawem. Immisje pośrednie możemy podzielić na niematerialne oraz materialne. Pierwszy typ obejmuje oczywiście zakłócenia, które nie mają trwałego i fizycznego charakteru np. uczucie zagrożenia wywołane u sąsiada z powodu gromadzenia przez zakłócającego materiałów radioaktywnych czy wybuchowych, cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych powodujący u sąsiada uczucie lęku i depresję. Tak naprawdę cechą charakterystyczną immisji niematerialnych jest ich silne oddziaływanie psychiczne na właściciela sąsiadującej nieruchomości. Immisje drugiego typu są, jak sama nazwa wskazuje, bardziej fizyczne. Wśród nich możemy znaleźć zapachy, dźwięki, czy nawet cień rzucany przez drzewa znajdujące się na jednej z działek. Tutaj efekt zakłóceń jest dużo bardziej mierzalny, możemy bowiem dokładnie określić kształt naruszeń dokonywanych przez sąsiada.
Immisje bezpośrednie charakteryzują się z kolei zamierzonym i bezpośrednim działaniem właściciela jednej nieruchomości mającym na celu utrudnienie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jest to tak naprawdę faktyczna ingerencja w cudzą własność. Ten rodzaj immisji także możemy podzielić na dwa typy – materialne oraz niematerialne. Pierwsze mają oczywiście typowo fizyczny charakter, drugie są go pozbawione. Podstawową różnicą zatem pomiędzy immisjami pośrednimi i bezpośrednimi, jest stan psychiczny i zachowanie właściciela, który narusza prawo poprzez zakłócanie korzystania z innych nieruchomości. Jeśli takie zachowanie będzie celowe, to mamy do czynienia z immisjami bezpośrednimi, jeśli nie to tylko z immisjami pośrednimi. Przykładem immisji bezpośredniej materialnej może być porzucenie nieczystości na działce sąsiada, zasypywanie gruzem działki sąsiada.
W doktrynie istnieje jeszcze jeden podział immisji – pozytywne oraz negatywne. W pierwszym przypadku polegają one na emitowaniu hałasu, fal elektromagnetycznych, zapachów i innych rodzajów cząsteczek. W drugim zaś przykładem może być zasłanianie światła przez rosnące na nieruchomości drzewa i krzewy.
