Czym charakteryzuje się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?
Należy pamiętać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Takie mieszkanie można więc sprzedać, przekazać w drodze darowizny, obciążyć hipoteką, wynająć i użyczyć. Zgoda spółdzielni jest potrzebna jedynie wtedy, gdy nastąpi zmiana sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Uprawnienie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może mieć zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Co do zasady, żeby nabyć to prawo nie trzeba być członkiem spółdzielni, poza tzw. nabyciem pierwotnym, czyli nabyciem mieszkania bezpośrednio od spółdzielni mieszkaniowej. Każdy właściciel mieszkania własnościowego może domagać się przyjęcia do spółdzielni, a spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia go w poczet członków, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Nie można jednak zmusić nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do wstąpienia do spółdzielni. Właściciel tego prawa korzysta z mieszkania w ten sam sposób i ma prawo do takiej samej ochrony, jak właściciel nieruchomości. Jeżeli osoba posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu założy księgę wieczystą (choć nie jest to konieczne), wówczas widnieje w niej tylko jako uprawniony, ponieważ właścicielem lokalu i budynku pozostaje nadal spółdzielnia. Spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek prowadzić rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego podlega dziedziczeniu
Warto wiedzieć, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Można je również zapisać w testamencie. Jeżeli prawo to przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznacza przedstawiciela.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni. Zbycie tego prawa obejmuje także wkład budowlany i dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tego tytułu przysługuje prawo pierwokupu. Trzeba mieć na uwadze, że umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.
Przekształcenie prawa w odrębną własność
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność. Następuje to na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po warunkiem dokonania przez niego:
- spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
- spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.
Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez uprawnioną osobę. Jeżeli jednak nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni, wówczas taka umowa nie może zostać zawarta.
Spółdzielcze własnościowe prawo można również utracić
Trzeba mieć na uwadze, że własnościowe prawo do lokalu można utracić z powodu:
- długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, np. czynszu,
- rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu
- niewłaściwego zachowania osoby korzystającej z lokalu, uciążliwego dla pozostałych mieszkańców, np. notorycznego łamania ciszy nocnej, zakłócania spokoju przez awantury, pogróżki, nachodzenie itp.
Co ważne, spółdzielnia nie może sama wygasić prawa własnościowego i musi skierować sprawę do sądu. Po przeprowadzeniu postępowania następuje sprzedaż lokalu w drodze licytacji prowadzonej na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Po licytacji osobie tej wypłacana jest kwota uzyskana z licytacji pomniejszona o niewniesioną część wkładu budowlanego, nieuiszczone opłaty, kwotę kredytu w przypadku, gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu oraz wartości obciążeń hipotecznych, jeżeli została ustanowiona hipoteka. Warunkiem tej wypłaty jest opróżnienie lokalu.
Podstawa prawna:
art. 171-1718 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
