Zgodnie z treścią ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Podstawowym celem ksiąg wieczystych jest zatem pełnienie funkcji ewidencji nieruchomości, a także zapewnienie maksymalnego bezpieczeństwa obrotu i kredytu hipotecznego. Z treści księgi możemy bowiem odczytać czy interesująca nas nieruchomość nie jest przypadkiem obciążona hipoteką lub ograniczonym prawem rzeczowym, a także to kto jest jej rzeczywistym właścicielem.
Niestety w praktyce okazuje się, że treść zawarta w księdze wieczystej może być sprzeczna z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z regulacją art. 5 w/w aktu prawnego, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Nie oznacza to jednak, że nie możemy żądać sprostowania błędnego wpisu. Pamiętajmy przy tym, że ewentualna niezgodność, istniejąca między stanem prawnym nieruchomości, a jej rzeczywistym stanem prawnym, może być usunięta tylko w drodze orzeczenia sądu powszechnego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 w zw. z art. 5 ustawy o księgach wieczystych. Tym samym, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Sprostowanie błędnego wpisu można dokonać w każdym czasie, również po uprawomocnieniu się wpisu. Niezbędne w tym celu jest złożenie wniosku wraz z dokumentami będącymi podstawą prawidłowego już wpisu. Opłata od takiego pisma jest zróżnicowana, jeśli dotyczy zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych wynosi 150 zł, jeśli sprostowania działu I-O księgi wieczystej – 60 zł, jeśli zaś wykreślenia wpisu z księgi wieczystej – 100 zł. Decyzja sądu o sprostowaniu oczywistej pomyłki pisarskiej wydawana jest w drodze postanowienia sądu na posiedzeniu niejawnym. Zapis o dokonanym sprostowaniu z odesłaniami do oznaczenia prostowanego wpisu zamieszcza się w odpowiednim dziale księgi, z podaniem oznaczenia postanowienia stanowiącego podstawę sprostowania. Postanowienie to wraz z uzasadnieniem wysyła się listem poleconym do wszystkich uczestników danego postępowania. Warto w tym miejscu przytoczyć treść art. 626[13] Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym sąd z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości albo dla tego samego ograniczonego prawa rzeczowego prowadzi się dwie lub więcej ksiąg wieczystych, ujawniających odmienny stan prawny, wpisu ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych założonych dla tej nieruchomości. Sprostowania usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje się z urzędu. Niestety w trybie powyższego przepisu sprostowaniu nie ulegają błędy merytoryczne (czyli inne, niż pisarskie).
Zdaniem Sądu Najwyższego, nie jest wykluczona możliwość usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów bez potrzeby wykorzystania postępowania przewidzianego w art. 10 ust. 1 omawianego aktu prawnego. Niezgodność wpisu z rzeczywistym stanem prawnym może być także konsekwencją rozpoznania konkurujących ze sobą wniosków o wpis, według kolejności ich wpływu. W takich przypadkach, wadliwość dokonanego wpisu może potwierdzać późniejsze, odpowiednio, orzeczenie sądu albo ostateczna decyzja administracyjna odnoszące się do zdarzenia prawnego ujętego w dokumencie, który stanowił materialnoprawną podstawę wpisu. Możliwość uwzględnienia takiego orzeczenia albo innego odpowiedniego dokumentu w ramach postępowania wieczystoksięgowego będzie uzależniona od tego, czy ustalenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości będzie możliwe na podstawie wskazanego orzeczenia sądu lub innego odpowiedniego dokumentu (por. wyrok SN z 21.06.2012 r. sygn. akt II CSK 504/11).
